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Wohnen & Arbeiten

01.03.2012

Im Erdgeschoss befindet sich das Architektenbüro, in der oberen Etage wohnt die Familie. Foto: Ralph Heikhaus; Entwurd: www.klein-architekten.infoDas Bundesverfassungsgericht musste im Juli 2010 wieder einmal die Bürger vor der Politik schützen. Auf der Suche nach immer neuen Geldquellen hatte der Gesetzgeber die Absetzbarkeit des Arbeitszimmers gestrichen – außer für diejenigen, die ihren beruflichen Mittelpunkt im heimischen Büro haben. Sie konnten und können Aufwendungen fürs Arbeitszimmer in voller Höhe geltend machen. Seit Anfang 2011 jedoch können auch Lehrer, Handelsvertreter und andere Angestellte das Home Office wieder steuerlich absetzen, und zwar bis maximal 1250 Euro.

Wer den Hausbau sorgfältig plant, kann den Fiskus jedoch schon viel früher an den Kosten fürs Arbeitszimmer beteiligen. Und das in zweifacher Hinsicht:
Erstens bei der Mehrwert-/Umsatzsteuer und zweitens bei den Schuldzinsen.

Mehrwertsteuer gegenrechnen
Wer als Selbstständiger in seinen Rechnungen Mehrwert- bzw. Umsatzsteuer ausweist, kann beim Hausbau erheblich profitieren. Denn er kann die Mehrwertsteuer, die in den Baukosten fürs Büro stecken, gegenrechnen.

Beispiel: Angenommen das Haus hat 200 Quadratmeter und kostet 300 000 Euro netto bzw. – inkl. Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent – 35 7000 Euro brutto. Das Büro ist 30 Quadratmeter groß, hat also einen Anteil von 15 Prozent. Das bedeutet, der Selbstständige kann sich – sofern das Büro den Mittelpunkt seiner beruflichen Existenz darstellt – von den 57 000 Euro Mehrwertsteuer 8 550 Euro zurückholen.

Die linke Hälfte dient zu Wohnzwecken, die rechte Hälfte wrid als Büroraum genutzt. Foto: Friedhelm Thomas; Enwurf: www.architekturbuero-tabery.deSchuldzinsen geltend machen
Die Schuldzinsen können alle, die ein häusliches Arbeitszimmer haben, steuerlich geltend machen. Selbstständige mit beruflichem Mittelpunkt im Home Office in unbegrenzter Höhe, die anderen im Rahmen der 1 250-Euro-Obergrenze.

Beispiel: Eine Selbstständige finanziert den Bau des Hauses mit zwei Krediten. Der erste wird für die Wohnung aufgenommen, der zweite fürs Büro. Das Eigenkapital wird komplett für die Privatwohnung eingesetzt, das Büro wird komplett fremdfinanziert.

Angenommen die Gestehungskosten für das Büro betragen 50 000 Euro. Die Unternehmerin finanziert diesen Betrag mit einer Zinsfestschreibung auf 15 Jahre zu 3,8 Prozent bei einer anfänglichen Tilgung von 2,0 Prozent (Stand: 12.12.2011). Die monatliche Rate beträgt 241,67 Euro, der Zinsanteil liegt anfangs bei 158,33 Euro. Da die Restschuld mit jedem Monat ein wenig abnimmt, sinkt auch der Zinsanteil bei der monatlichen Rate. Im zweiten Monat kann die Selbstständige 158,07 Euro Zinsen steuerlich geltend machen, im dritten Monat 157,80 Euro usw. Im ersten Jahr summieren sich die Zinszahlungen auf insgesamt 1882,40 Euro, die die Unternehmerin als Aufwand von ihren Einkünften abziehen kann. Außerdem können auch anteilige Kosten für Strom und Müll oder die Telefonkosten und Rundfunkgebühr abgesetzt werden.

Wichtig: Die Herstellungs- und Finanzierungskosten der Immobilie müssen eindeutig den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen zuordenbar sein. Deshalb empfiehlt es sich, zwei separate Kredite aufzunehmen und die anteiligen Handwerkerkosten von einem separaten Konto zu überweisen. Es ist auf jeden Fall empfehlenswert, für die Kalkulation einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Nur unter gewissen Voraussetzungen

Damit das Finanzamt das häusliche Arbeitszimmer/Büro anerkennt, muss es
einige Kriterien erfüllen:

  • Es muss ein vom übrigen Wohnraum abgeschlossener Raum sein.
  • Optimal ist ein separater Zugang.
  • Es darf kein Durchgangszimmer sein.
  • Es muss ganz überwiegend betrieblich genutzt werden.
  • Die Einrichtung muss den beruflichen Zweck des Büros glaubhaft
    wiedergeben.

Hat das Finanzamt Zweifel an der beruflichen Nutzung/Eignung des
Arbeitszimmers, können Beamte zur Ortsbesichtigung kommen. Meist
geschieht dies nach Anmeldung, aber
auch eine unangemeldete Besichtigung ist zulässig.