bautipps.de Das Fertighaus- und Massivhaus-Portal

Infos zum Grundstückskauf

26.10.2015

Bauen ist ein Abenteuer und das beginnt für viele Bauinteressierte schon bei Grundstücksuche und -kauf. Dem Grundstück fällt beim Hausbau eine gewichtige Rolle zu, denn dessen Lage, Qualität und Zuschnitt wirkt sich langfristig und maßgeblich auf den Wert der Gesamtimmobilie aus. Die Preise von Bauland variieren stark, je attraktiver die Lage, d.h. je besser die umgebende Infrastruktur, desto teurer. Spitzenreiter sind Metropolregionen wie München, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart. Anders stellt es sich in ländlichen Gebieten dar. Außerhalb der Speckgürtel, abgelegen von Bahnlinien und Hauptverkehrsadern kann man noch idyllisch gelegene voll erschlossene Bauplätze für weit unter 100 Euro pro Quadratmeter erwerben. Doch diese vermeintlichen Schnäppchen entpuppen sich im Alltag meist als wenig traumhaft: Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, weiterführende Schulen sind oft nicht am Ort – von einem kulturellen Angebot, schnellem Internet oder dem Arbeitsplatz ganz zu schweigen. Aufgrund der prognostizierten demografischen Entwicklung in Deutschland ist vielerorts nicht mit großen Investitionen in die ländliche Infrastruktur zu rechnen. Immobilien können sich in solchen Lagen künftig zu echten Ladenhütern entwickeln, was besonders problematisch wird, wenn man diese für die eigene Altersvorsorge einsetzen möchte. Experten raten Grundstücksuchenden, sich ganz genau zu informieren und gut zu vergleichen.

Je besser die Lage, desto rarer und teurer

Die Experten des VPB (Verband privater Bauherren) empfehlen darüber hinaus, einen Bausachverständigen mit der Prüfung des Grundstücks zu beauftragen, um vor dem Kauf zu klären, ob der Baugrund für die geplante Bebauung überhaupt geeignet ist und ob z.B. durch schwierige Bodenverhältnisse, drückendes Grundwasser oder Schadstoffe eventuell hohe Zusatzkosten zu befürchten sind. Wichtig ist auch, sich vor dem Kauf immer über die Möglichkeiten der Bebaubarkeit zu informieren, d.h. was das vor Ort geltende Baurecht genau baulich ermöglicht und ob dies mit individuellen Wünschen und Vorstellungen übereinstimmt.
Denn der Grundstückkauf an sich ist schon eine kostspielige Angelegenheit. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen erkleckliche Kaufnebenkosten an. Diese setzen sich aus Steuern, Gebühren und eventuell auch Provisionen zusammen.

Der größte Betrag ist dabei die sogenannte Grunderwerbssteuer, eine Ländersteuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstücksanteils anfällt. Seit dem 1.September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen, was in den letzten Jahren fast überall zu deutlichen Erhöhungen führte. Während in Bayern „nur“ 3,5 Prozent  der Bemessungsgrundlage fällig werden, sind im Saarland, in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein 6,5 Prozent an den Fiskus abzuführen – die anderen Bundesländer tummeln sich dazwischen.

Auch die Kaufabwicklung an sich kostet Geld. Immobilienkäufe – also auch Grundstückskäufe – werden in Deutschland immer über einen Notar abgewickelt. Seine Tätigkeit ist insbesondere darauf gerichtet, den Käufer vor ungesicherten Vorleistungen zu schützen und ihm den rechtssicheren, lastenfreien Erwerb der Immobilie zu ermöglichen. Dazu prüft er u.a. das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und etwaige Belastungen des Grundstückes zu klären, erstellt einen Kaufvertragsentwurf und klärt die Vetragsbeteiligten umfassend und neutral über alle Rechtsfolgen des Kaufvertrages auf. Nach Vertragsunterzeichnung, sorgt der Notar für eine sogenannte Vormerkung im Grundbuch – damit ist das Grundstück „reserviert“ und garantiert, dass der Verkäufer nicht parallel dasselbe Geschäft mit einem anderen Käufer macht. Weiter besorgt der Notar die Unterlagen, die für den rechtssicheren und lastenfreien Erwerb durch den Käufer erforderlich sind  wie zum Beispiel eine Bescheinigung der Gemeinde über den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht oder die nötigen Unterlagen, die für die Löschung eingetragener Grundpfandrechte der Gläubiger des Verkäufers notwendig sind. Zugleich meldet er den Kaufvertrag dem Finanzamt, woraufhin der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zugesandt bekommt und beantragt zu guter Letzt die Eintragung des Käufers als neuen Besitzer des Grundstückes im Grundbuch.

Auch die Kaufabwicklung selbst ist kostspielig

Die Abwicklung eines Grundstückskaufes nimmt in der Regel einige Wochen in Anspruch und dafür fallen etwa zwei Prozent des Kaufpreises an Honorarkosten und Gebühren an.

War bei der Vermittlung des Grundstückes ein Makler beteiligt, darf dieser bei Abschluss des Kaufvertrages ebenfalls seine Provisions-Rechnung stellen. Bei Immobilienkäufen gibt es – anders als seit Neuestem bei Vermietungen – keine gesetzliche Regelung darüber, welcher Anteil der Maklerprovision von Ver- oder Käufer zu bezahlen ist – orientieren kann man sich an „marktüblichen“ Regelungen (siehe auch www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision/). Als Käufer muss man mit mindestens 3,57 Prozent des Kaufpreises rechnen – in manchen Bundesländern mit wesentlich mehr.

Info

  • Bauerwartungsland sind Flächen, die im Flächennutzungsplan der Kommunen bereits als Bauland vorgesehen sind, aber für die noch kein Bebauungsplan existiert. Das heißt: dort kann eines Tages gebaut werden, einen Rechtsanspruch auf den Bau eines Hauses besteht aber nicht.
  • Für Bauland existiert schon ein rechtsgültiger Bebauungsplan, die Grundstücke sind aber noch nicht erschlossen. Dort hat der Käufer zwar einen Rechtsanspruch aufs Bauen, aber erst wenn die sogenannte Erschließung, also Anschluss z.B. an Straßen, Wasser- und Elektrizitätsnetz gewährleistet sind, wird es baureif.
  • Baugrundstücke in einem fertig erschlossenen, eventuell bereits bebauten Gebiet erfüllen in der Regel alle rechtlichen Voraussetzungen für den Hausbau: entweder es existiert ein rechtsgültiger Bebauungsplan, oder der Neubau muss sich, gemäß Paragraph 34 Bundesbaugesetz, an die Umgebung anpassen.
Bereich: