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100% Haus-Finanzierung

18.09.2013

Foto: WeberhausDie Immobilien- und Baupreise sind in den letzten zwei bis drei Jahren im Zuge der Eurokrise stark angestiegen, wer den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen will, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen. Wird es da nicht deutlich schwieriger, die von Experten geforderte Quote von 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufzubringen?

Nicht unbedingt, denn die meisten Bauwilligen handeln besonnen, wie  die Experten vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein ermittelt haben. „Der Eigenkapitalanteil beträgt derzeit (Februar 2013, Anm. d. Red.) im Schnitt 22,01 Prozent während er im Vormonat 21,05 Prozent betrug. Dementsprechend geht der durchschnittliche Beleihungsauslauf von 78,95 Prozent auf 77,99 Prozent zurück.“

Eigenkapital als solides Fundament einer Baufinanzierung ist also nach wie vor vorhanden. Und das ist auch gut so. Denn soll jemand, der nicht einmal die Nebenkosten angespart hat, wirklich ein Haus bauen? Zwar ist das Risiko für den Darlehensgeber begrenzt, weil die Immobilie ja als Sicherheit vorhanden ist. Aber Bauherren, die solide wirtschaften, sind die einfacheren Kunden.

Sicheres Einkommen unerlässlich
Banken sind zwar allgemein sehr vorsichtig geworden, was die Kreditvergabe betrifft, aber 100-Prozent-Finanzierungen sind immer noch zu haben. Wer kommt überhaupt in Frage für diese riskante Form der Baufinanzierung? Ja sagen die  Banken bei Kunden, die einen sicheren Job haben und ein relativ hohes Einkommen. Aber auch bei jungen Familien mit gutem Verdienst, die noch keine Rücklagen gebildet haben oder das Gesparte lieber als Reserve für gewisse Fälle bunkern wollen.

Beamte im gehobenen oder höheren Dienst haben sehr gute Karten, Selbstständige mit Umsatzschwankungen hingegen werden kaum Chancen haben, die kompletten Gestehungskosten finanziert zu bekommen. Festangestellte erhalten in der Regel einen Kredit, wenn sie mindestens ein Jahr in ihrer Anstellung gearbeitet haben. Selbstständige müssen nachweisen, dass sie mindestens drei Jahre in ihrem Metier gearbeitet haben. Manche Kreditgeber unterscheiden zwischen Freiberuflern und Gewerbetreibenden. Während Freiberufler (z.B. Ärzte oder Anwälte) reelle Chancen haben, einen 100-Prozent-Baukredit zu bekommen, bleiben Gewerbetreibende so manches Mal außen vor. Oder sie müssen mit
noch höheren Risikoaufschlägen rechnen. Eine Vollfinanzierung sollte, so eine Faustregel, nicht mehr als das Sieben- bis Neunfache eines Jahresnettoeinkommens umfassen.

Höheres Risiko, höhere Zinsen
Natürlich lassen sich die Banken ihre Großzügigkeit anständig bezahlen. So berechnet z.B. die ING Diba bei Beleihungen über 95 Prozent einen Aufschlag von 1,1 Prozent auf den Basiszins, den es bei 60 Prozent Beleihung gibt.

Ist es da nicht sinnvoller, ein paar Jahre zuzuwarten und Geld anzusparen, bis die Immobilien- und Baupreise wieder nachgeben? Eher nicht, denn es ist höchst fraglich, ob die momentan extrem niedrigen Zinsen (alle Angaben Stand 9.4.2013) in drei oder vier Jahren noch auf diesem Niveau sein werden.

Allerdings: Unvorhergesehene Kostensteigerungen sollten unter allen Umständen vermieden werden. Diese könnten sonst dem Häuslebauer das Genick brechen. Denn es besteht ja keinerlei finanzieller Spielraum. Nach-
finanzierungen, die dann nochmals teurer erkauft werden, kommen somit auf keinen Fall in Frage.

Achtung Restschuldfalle!
Da vor allem jüngere Leute die Zielgruppe für Vollfinanzierungen sind, stellt sich die Frage nach den Zukunftsplänen. Will man sich in jungen Jahren, da sich noch viele Möglichkeiten bieten beruflich voranzukommen, schon an eine Immobilie binden? Wird der jetzige Wohnort tatsächlich auf Dauer Lebensmittelpunkt bleiben? Ist Familienzuwachs  geplant und das in den Planungen entsprechend berücksichtigt? Im Übrigen gelten die gleichen Verhaltensmaßregeln wie für „normale“ Kreditnehmer: Das aktuell supergünstige Zinsniveau zu möglichst langer Zinsbindung und zu möglichst hoher Tilgung nutzen. Denn die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist wird bei einer Vollfinanzierung trotzdem noch erheblich sein. Höhere Zinsen gleichen die Bauherren oft durch eine entsprechend niedrigere Tilgung aus, was wiederum die Abzahlung des Kredits erheblich in die Länge zieht.

Erbe oder Schenkung willkommen!
Ideal wäre es, wenn die Bauleute mit einer Schenkung oder einer Erbschaft rechnen könnten. Diese könnte dann für Sondertilgungen genutzt werden. Oder zur teilweisen oder vollständigen Tilgung am Ende der Zinsbindungsfrist.

Noch mehr als bei einer „normalen“ Finanzierung gilt es, die Kreditangebote in Bezug auf Effektivzins und Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist sorgfältig zu vergleichen. Wer sich verkalkuliert und die Immobilie nicht halten kann, ist irgendwann zum Notverkauf gezwungen, und das heißt Verkauf (weit) unter Marktwert. Folge: Kein Haus mehr, aber eine Menge Schulden. Doch bei gewissenhafter Planung lässt sich diese Situation vermeiden.