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Annuitätendarlehen

08.01.2014

Foto:FotoliaSeit Jahren wird beklagt, wie niedrig in Deutschland die Eigentumsquote ist im Vergleich zu anderen Ländern. Vielleicht liegt es ja daran, dass die Deutschen in Sachen Finanzwissen ziemlich unwissend dastehen. Das ergab jedenfalls eine Studie der ING Diba-Bank in Zusammenarbeit mit der Ipsos-Marktforschung. Demnach gaben 
53 Prozent der Befragten an, über keinerlei Finanzwissen zu verfügen.

Auf der anderen 
Seite: 78 Prozent wünschten sich – Bildungspolitiker aufgepasst! – eine Unterweisung in Finanzwissen in der Schule, doch nur 18 Prozent haben tatsächlich eine Finanzbildung dort erhalten.

Wenn man bedenkt, welche Summen beim Hausbau bewegt werden, stimmt das Umfrageergebnis bedenklich. Dennoch: Die Bautätigkeit hat in den letzten Jahren wieder zugenommen. Und das lag natürlich auch am niedrigen Zinsniveau.  Offenbar  haben doch  zahlreiche  Menschen mitbekommen,  wie  günstig 
die Voraussetzungen für eine Finanzierung sind.

„Annuität“: Zins und Tilgung pro Jahr
Dass sich so viele Zeitgenossen unwissend fühlen und eine gewisse Scheu vor der Baufinanzierung an den Tag legen, hängt auch mit einem gewissen Fachjargon zusammen, der sich auch beim Thema Baugeld eingeschlichen hat. Doch mit ein bisschen Fleiß lässt sich das Problem in den Griff kriegen. Auch der Finanzierungsberater, der mit FachbegriffEine gute Finanzierungsberaterin wird Bauleuten verständlich erklären, wie das jeweilige Kreditangebot aufgebaut ist. Foto: Interhypen um sich wirft, kocht nur mit Wasser. Weisen Sie ihn gegebenenfalls darauf hin, er möge sich doch bitte genauer ausdrücken.

„Annuität“ ist so ein Begriff, der auf den ersten Blick recht sperrig wirkt. Doch die Erklärung ist relativ einfach. Darin steckt das lateinische Wort annus = Jahr. Und die Annuität besagt, welch e Leistung ein Kreditnehmer seinem Geldgeber jedes Jahr zahlen muss, um seinen Kredit zu bedienen. Geteilt durch 12 ergibt sich dann die monatliche Rate.

Diese Rate setzt sich wiederum aus zwei Bestandteilen zusammen:
– Zinszahlung
– Tilgung 

Die Zinszahlung leistet der Bauherr dafür, dass er von der Bank den Kredit erhält. Und mit der Tilgung bezahlt er Monat für Monat einen kleinen Teil der Schulden ab.

Tilgungsanteil steigt kontinuierlich
Unabhängig davon bleibt jedoch die Annuität gleich. Das bedeutet, mit jeder monatlichen Rate sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt (siehe das Rechenbeispiel im Kasten). Deshalb spricht man beim Baudarlehen von einer „anfänglichen Tilgung“, die bei Abschluss des Kreditvertrages festgelegt wird.
 
Kundenbewertung 
beeinflusst Zinssatz
Beim Sollzins, der der monatlichen Rate zugrunde liegt, kann es je nach Bauherr Unterschiede geben. Ist der Darlehensnehmer Beamter oder Selbstständiger? Hat er viel Eigenkapital oder wenig? Sind sonstige Schulden vorhanden oder nicht? All diese und andere Fragen spielen eine Rolle, wie Banken, Sparkassen oder Versicherungen einen Kunden bewerten. Hier spricht man von „Bonität“. Je positiver ein Kreditnehmer bewertet wird, umso besser seine Bonität.

Eine bessere Bewertung durch das Kreditinstitut hat viele spürbare Vorteile für den Kreditnehmer. Er bekommt 
einen günstigeren Zins und kann dadurch zum Beispiel  
eine höhere Kreditsumme aufnehmen. Oder er kann den Zinsvorteil in eine höhere Tilgung stecken und dadurch die Restschuld am Ende 
der Zinsbindungsfrist drücken. Schließlich verringern sich die Gesamtkosten der Finanzierung,  und die Schuldenfreiheit wird schneller erreicht.   

Rechenbeispiel

Ein Bauherrenpaar nimmt ein Darlehen von 200.000 Euro auf. Die Zinsbindung beträgt 15 Jahre, der Sollzins 3,20% (eff. 3,25%). Die anfängliche Tilgung ist mit 2,5% angesetzt.

Die über den gesamten Zeitraum gleichbleibende Annuität (Jahresleistung) beträgt 11.400 Euro, die monatliche Rate entsprechend 950,00 Euro. Davon entfallen bei der ersten Rate 533,33 Euro auf die Zinsen und 416,67 Euro auf die Tilgung.

Nach fünf Jahren zahlen die Kreditnehmer noch 461,14 Euro Zinsen und tilgen 488,86 Euro. Nach zehn Jahren beträgt die Zinszahlung noch 376,44 Euro, die Tilgung hat sich inzwischen auf 573,56 Euro erhöht.

Die letzte Rate nach 15 Jahren besteht aus 278,86 Euro Zinszahlung und 671,14 Euro Tilgung. Die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist beträgt 103.899,65 Euro, d.h. das Paar hat knapp die Hälfte des Kredits abbezahlt.

Schließt das Paar eine Anschlussfinanzierung ab, wird eine neue Annuität festgelegt. Der angenommene Zinssatz beträgt 4,5 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung und die anfängliche Tilgung wird auf 6,5 Prozent festgelegt, da das Paar eine etwa gleich hohe Belastung haben will wie bisher. Daraus errechnet sich eine Annuität von 11.428,96 Euro bzw. eine monatliche Rate von 952,41 Euro.

Die erste Rate setzt sich aus einer Zinszahlung in Höhe von 389,62 Euro und einer Tilgungsleistung von 562,79 Euro zusammen. Nach zehn Jahren beträgt der Zinsanteil noch 73,82 Euro, die Tilgung hat sich auf 878,59 Euro erhöht. Am Ende der zweiten Zinsbindungfrist bleibt eine Restschuld von 18.807,42 Euro übrig.

Alle Angaben Stand 1.10.2013