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Bauherren-Hausaufgaben

17.10.2011

Egal, ob die Finanzierungsanfragen und -verhandlungen im persönlichen Gespräch vor Ort oder via Internet/E-Mail stattfinden - die Objekt-Unterlagen müssen vollständig zur Hand sein. Foto: InterhypDas Internet hat für Bauherren zu mehr Transparenz geführt.  Es gibt wesentlich mehr Anbieter von Baufinanzierungen als noch vor zehn Jahren. Außer Banken, Versicherungen und Bausparkassen tummeln sich auch zahlreiche Finanzierungsvermittler auf dem Markt, die auf das Angebot vieler Kreditinstitute zurückgreifen können. Und außer dem guten alten Annuitäten-Darlehen gibt es inzwischen zahlreiche Produkte, die viel besser auf den einzelnen Kunden zugeschnitten werden können.

Doch um eine Maßfinanzierung mit optimalen Konditionen zu bekommen, muss auch der Antragsteller seine Hausaufgaben machen. Denn im Unterschied zu früher gibt es keine Standard-Konditionen mehr, die jeder Bauherr bekommt. Jeder Fall wird einzeln geprüft: Einkommen, Eigenkapital, bisheriges Kreditverhalten (Schufa), Höhe des gewünschten Kredits, Lage und Ausstattung des Objekts – all das wird inzwischen in den Zinssatz, der für jeden Kunden individuell bestimmt wird, „eingepreist“. Deshalb ist es so wichtig, dass angehende Bauherren ihre Unterlagen in guter Ordnung haben, wenn sie Angebote einholen. Das ist wie bei einer Stellen-Bewerbung: Komplett und sauber müssen die Unterlagen sein. Dann kann die Baufinanzierung innerhalb von wenigen Tagen über die Bühne gehen.

Zwei Bereiche müssen Bauherrschaften sauber dokumentieren:

1. Vermögens- und Einkommensunterlagen
Anhand dieser Unterlagen wird die Bonität der Kreditnehmer geprüft. Folgendes wird benötigt:

  • Kontoauszüge
  • Gehaltsabrechnungen bzw. bei Selbstständigen Steuerbescheide
  • Nachweise über Eigenkapital (Depotauszug) 
  • Eventuelle Sicherheiten (z. B. Lebensversicherung) etc.
  • Eventuell zu erwartende Schenkungen

2. Unterlagen zum Bauprojekt
Hinzu kommen die Objekt-Unterlagen. Das Bauvorhaben muss möglichst vollständig dokumentiert werden:

  • Grundstücks- bzw. Hauskaufvertrag
  • Bauzeichnungen und -beschreibungen
  • Baukostenschätzung

Da Häuslebauer bei der Beschaffung dieser Unterlagen auch auf andere angewiesen sind (Bank, Architekt, Baubehörde etc.), sollte ein Vorlauf von mehreren Wochen, eventuell zwei bis drei Monate eingeplant werden. Denn nur selten akzeptieren Bauherren den ersten Entwurf des Architekten.

Je besser die Unterlagen und das Bauvorhaben vorbereitet sind, desto schneller lassen sich verschiedene Finanzierungsangebote einholen, aus denen man dann das optimale auswählt. Eine gute Vorbereitung sorgt in aller Regel auch für einen zügigen Baubeginn bzw. -fortschritt.

Nachfinanzierung vermeiden
Beim Bauen mit dem Architekten fallen die Baukosten nicht selten höher aus als geplant. Von daher empfiehlt es sich, bei der Kreditsumme eine gewisse Reserve einzuplanen. Sonst kann es passieren, dass der fehlende Betrag nachfinanziert werden muss. Das ist zwar meistens möglich, aber die Bonität wird erneut geprüft, und es wird in der Regel ein höherer Zinssatz fällig. Allerdings sollte man auch nicht zuviel Puffer in seine Finanzierung einbauen, da man gegebenenfalls bei Unterschreitung der Baukosten eine Nichtabnahmeentschädigung für nicht abgerufene Darlehensteile zahlen muss.

Vorsicht Bereitstellungszinsen
Wenn Häuslebauer nach Baufort-schritt zahlen und es zu Verzögerungen kommt, kann es sein, dass sie einen Teil des Darlehens erst spät abrufen. Das kann die Kosten in die Höhe treiben in Form von „Bereitstellungszinsen“. Das sind Gebühren, die das Kreditinstitut  nach einer vereinbarten Zeit verlangt, weil Bauherren auf den noch nicht abgerufenen Darlehensteil ja keine Zinsen zahlen. Deshalb ist es wichtig, dass der Zeitraum, bis die-se Zinsen fällig werden, möglichst sechs bis zwölf Monate beträgt, und nicht wie so oft lediglich drei Monate.

Beispiel: Ein Bauherr hat von seinem Darlehen 80000 Euro noch nicht abgerufen. Nach drei Monaten fallen Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25% pro Monat an, das entspricht einem Jahreszins von 3,0%. Somit zahlt der Bauherr monatlich 200 Euro zusätzlich. Das sollte vermieden werden.