bautipps.de Das Fertighaus- und Massivhaus-Portal
Newsletter

 

Bauzinsen 2019 wieder im Aufwind - was Hauskäufer nun beachten sollten

24.01.2019

In Deutschland wird aktuell kräftig gebaut. Angesichts niedriger Bauzinsen haben sich in den letzten Jahren viele Haushalte fürs Eigenheim entschieden. Und die Nachfrage ist immer noch groß. Die Folge: In den letzten Jahren sind die Preise deutlich gestiegen. Haushalte müssen sich aber nicht nur mit der Preisspirale auseinandersetzen. In den letzten Monaten wurde immer wieder spekuliert, dass die Zinsen in absehbarer Zeit wieder nach oben gehen. Was erwartet angehende Eigentümer, die noch keinen Kredit abgeschlossen haben, in diesem Zusammenhang? Eines ist sicher: Steigende Zinsen werden die Darlehen für Wohneigentum in jedem Fall spürbar teurer machen.

Abbildung 1: Potenzielle Bauherren sollten sich darüber im Klaren sein, dass das günstige Zinsumfeld nicht ewig bestehen bleibt. Irgendwann steigen die Bauzinsen noch stärker an – doch was tun? Quelle: pixeltweaks (CC0-Lizenz) / pixabay.com

Wie können sich die Zinsen 2019 entwickeln?

In den letzten Jahren hatten Bauherren Glück. Vor dem Hintergrund niedriger Leitzinsen und den Renditen bei den Pfandbriefen blieben Sollzinsen für Wohnungsbaukredite niedrig. Maßgeblich hängt auch 2019 wieder alles von der EZB ab. Die Europäische Zentralbank scheint vorerst nicht gewillt, an der Zinsschraube zu drehen. Entsprechende Hinweise lassen sich verschiedenen Medienberichten entnehmen. In der Praxis bleibt damit alles beim Alten.

Diese Ansicht greift allerdings etwas zu kurz. In den USA haben die Leitzinsen bereits wieder angezogen. Daher warten Experten eigentlich nur darauf, dass die EZB um deren Chef Mario Draghi nachzieht. Allerdings unterscheiden USA und EU einige Besonderheiten – wie das starke Gefälle zwischen Nord und Süd. Aber: Angesichts zunehmender Spannungen, etwa dem Zollstreit, verändern sich die Rahmenbedingungen. Interessant wird die Reaktion der EZB auch auf steigende Verbraucherpreise sein.

Moderater Sprung nach oben

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung sehen einige Experten die Möglichkeiten, im weiteren Verlauf steigende Leitzinsen zu erleben. Dieser Sprung wird – sofern die Prognosen mit 0,5 Prozent richtig liegen – zwar nur moderat ausfallen. Vom Standpunkt eines Kreditnehmers aus, der nach passenden Baufinanzierungen sucht, ist diese Veränderung mehr als der berühmte Sturm im Wasserglas.

Ende 2018 lagen die Kreditzinssätze – laut Deutscher Bundesbank – bei:

  1. 1,72 Prozent für Laufzeiten bis 10 Jahre
  2. 1,98 Prozent für Laufzeiten von mehr als 10 Jahre
  3. 1,74 Prozent für Laufzeiten bis 5 Jahre.

Bezüglich der Leitzinsprognose könnte der Zinssatz dann für beispielsweise die Sollzinsbindung von 10 Jahren auf über 2 Prozent steigen.

Im Vergleich mit dem Kreditzins 2008 natürlich immer noch ein günstiger Wert. Aber: Auf 100.000 Euro gerechnet macht ein Zinsunterschied von 0,25 Prozent bereits – bezogen auf die volle Rückzahlung mit 3 Prozent Tilgung – 3.000 Euro Unterschied aus. Da Wohneigentum heute schnell 300.000 Euro kosten kann sind fünfstellige Preisdifferenzen also durchaus in die neue Entwicklung der Zinsen einzupreisen.

Was sollten potenzielle Kreditnehmer beachten?

Welche Lehren lassen sich aus den aktuellen Zinsprognosen ziehen? Überstürzt den nächstbesten Kreditvertrag unterschreiben wäre auf jeden Fall ein Fehler. Über die erste Jahreshälfte 2019 ist eher nicht damit zu rechnen, dass es bei den Zinsen spürbar nach oben geht. Plötzliche Zinssprünge sind im Bereich der Baufinanzierungen also nicht zu erwarten. Soll heißen: Wer aktuell über Wohneigentum nachdenkt, hat in jedem Fall noch Zeit, alle Aspekte in Ruhe zu überdenken. Nichts wiegt am Ende schwerer, als im Eifer des Gefechts den falschen Darlehensvertrag abzuschließen.

Bleibt die Frage, welche Reaktionen sonst noch „einzupreisen“ sind? Grundsätzlich bieten heute Banken Darlehen mit unterschiedlichen Sollzinsbindungen an. Heißt: Ein Zinssatz kann allgemein:

  • 5 Jahre
  • 10 Jahre
  • 15 Jahre

festgeschrieben werden. 20 Jahre und noch längere Laufzeiten sind selten – aber nicht unmöglich.

Gerade bei einem sehr günstigen Zins lohnt sich eine langfristige Festlegung. Achtung: Hohe Sollzinsbindungen werden allgemein über einen höheren Zinssatz erkauft. Die richtige Balance zu finden ist hier die Kunst. Ein sehr wichtiger Aspekt betrifft die Tilgung. Hier hat klar zu sein, dass jeder zusätzliche Monat Geld kostet. Zwar sollte immer genug Geld für:

  • Lebenshaltung
  • Sparen
  • Ausgaben, die ungeplant auftreten

da sein. Mit einer hohen Tilgung das Darlehen schnell zurückführen steht aber genauso auf der Agenda.

Forward-Darlehen prüfen

Wird Baugeld erst in 12 Monaten bis 24 Monaten gebraucht, kann sich mit dem Forward Darlehen ein spezieller Baukredit in Anspruch nehmen. Gegen einen Aufschlag – den Forward-Zins – sichern sich angehende Eigentümer damit die heute günstigen Kreditzinsen. Zu beachten ist auf der einen Seite, dass der Forward-Zins in die Kreditkosten eingepreist wird. Auf der anderen Seite müssen auch andere Rahmenbedingungen – wie Sondertilgung oder Bereitstellungszins – stimmen.

Wie lassen sich günstige Finanzierungen finden?

Es ist noch nicht zu spät, günstige Finanzierungen für Haus oder Wohnung zu finden. Eine Zinsexplosion ist derzeit nicht in Sicht. Damit steht Zeit zur Verfügung, gründlich nach guten Angeboten Ausschau zu halten. Was ist bei den Konditionen zu beachten?

  • Sondertilgung: Diese Option erlaubt jährlich einen Schuldendienst außerhalb des Tilgungsplans. Viele Banken bewegen sich zwischen 5 Prozent bis 10 Prozent der Restschuld. Einige Banken lassen die Sondertilgung allerdings immer noch außen vor bzw. es gibt sie nur gegen Aufpreis. Haushalte mit Sonderzahlungen können diese Option nutzen, um deutlich schneller schuldenfrei zu sein.
  • Bereitstellungszins: Wird ein Darlehen nicht fristgerecht abgerufen, wird dieser Zins fällig. Einige Banken erheben ihn schon nach 3 Monaten. Andere Kreditinstitute haben beim Bereitstellungszins deutlich mehr Geduld.

Wichtig: Sondertilgungen sind noch aus einem anderen Grund sinnvoll. Will ein Darlehensnehmer früher aus dem Kredit aussteigen, verringert sich damit die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Abbildung 2: Die Bauzinsen sind von unterschiedlichen Faktoren abhängig - es bleibt abzuwarten, ob es in der zweiten Jahreshälfte einen stärkeren Anstieg gibt. Quelle: moerschy (CC0-Lizenz) / pixabay.com

Fazit: 2019 könnten Zinsen in der 2. Hälfte steigen

Aktuell ist die Situation bei den Bauzinsen noch verbraucherfreundlich. Banken verlangen einen niedrigen Zinssatz für Baugeld – was viele Haushalte immer noch als Einladung wahrnehmen. Allerdings sind in letzter Zeit immer wieder Stimmen laut geworden, welche einen moderaten Anstieg der Zinsen in nächster Zeit andeuten. Damit wird Bauen wieder teurer. Dass die Kreditzinsen durch die Decke gehen, damit ist allerdings nicht zu rechnen.