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Das kostet der Grunderwerb

22.05.2011

Je nach Region ist Bauland nicht gerade billig, zumal in Ballungsräumen. Da müssen dann schon mal 400, 500 Euro oder gar noch mehr für den Quadratmeter investiert werden. Aber auch bei z.B. 150 Euro und einem Grundstück von 400 Quadratmeter Größe kommt ein Batzen von 60000 Euro zusammen. Damit nicht genug: Das Finanzamt verlangt im Auftrag der Landesregierungen beim Erwerb eines Grundstücks Grunderwerbsteuer. In den meisten Bundeländern liegt diese bei 3,5 Prozent. Das bedeutet bei dem Beispiel mit 60000 Euro Grundstückskosten 2100 Euro Grunderwerbsteuer, die der Bauherr zusätzlich berappen muss.

In vielen Fällen Steuer auch aufs Haus
Angesichts der Gesamtkosten mag ein solcher Betrag noch tolerabel erscheinen, aber erstens läppern sich bekanntlich auch Kleinbeträge zu ordentlichen Summen. Und zweitens bleibt es oft nicht bei der Besteuerung des Grundstücks. Denn die Realität sieht so aus, dass Grundstückskauf und Hausbau oft zusammen abgewickelt werden. Etwa wenn eine Familie ein Haus vom Bauträger kauft. Und dann ist Grunderwerbsteuer für Haus und Grund zu entrichten. Die Käufer von Altbauten können ein Lied davon singen.

Greifen wir das Beispiel von oben noch einmal auf: Angenommen zu den Grundstückskosten von 60000 Euro kommen Baukosten in Höhe von 220000 Euro hinzu, dann beträgt die Grunderwerbsteuer bei einem Satz von 3,5 Prozent satte 9800 Euro! In Hamburg mit einem Steuersatz von 4,5 Prozent wären es dagegen 12600 Euro. Eine Menge Geld, das dann beim Hausbau fehlt.

Problem „einheitlicher Vertrag“
Der Bundesfinanzhof hat die Zulässigkeit der Besteuerung von Boden und Haus mehrfach bestätigt. Grundlage dieser Praxis ist der Begriff „einheitliches Vertragswerk“. Einfachstes Beispiel: Eine Familie kauft Grundstück und Haus vom Bauträger, es wird nur ein Vertrag aufgesetzt. Dann fällt beides unter die Grunderwerbsteuer. Aber auch wenn zwei separate Kaufverträge abgeschlossen werden, entbindet dies den Bauherren nicht von der Pflicht, die Steuer auf beide Teile zu entrichten. Das Finanzamt bzw. die Gerichte unterstellen in diesem Fall, dass der Bauherr in seiner Entscheidung, wie er das Grundstück bebauen möchte, nicht frei ist. Die Beweislast obliegt zwar dem Finanzamt, aber im Laufe der Zeit haben sich die Ämter darauf spezialisiert, diese Beweislast anhand von Indizien zu erbringen.

Darunter fallen folgende Punkte:
- Zeitliche Nähe der Vertragsabschlüsse
- Personelle Verflechtungen zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Hausbauer
- Weisungsgebundenheit des Architekten
- Grundstück und Haus sind Teil einer Reihenhausbebauung, die von einem Bauträger gebaut wird.

Um die Grunderwerbsteuer auf den Boden zu beschränken, muss die Umgehungsstrategie demnach im Umkehrschluss lauten:
- Zeitlicher Abstand von Grundstücks- und Hausvertrag
- Keinerlei personelle Verflechtungen zwischen Grundstücksverkäufer Hausbauer/Architekt

Die Rechtsprechung ist so finanzamtfreundlich, dass Bauherren im Zweifelsfall immer mit der Grunderwerbsteuer auf Grund und Haus rechnen müssen. Entsprechende Vorkehrungen sind bei der Finanzplanung zu treffen.

Doppelbesteuerung kein Problem – für die Gerichte
Lange Zeit klammerten sich viele Bauherren noch an den Strohhalm, dass die Grunderwerbsteuer verfassungswidrig sein könnte, weil sich die Grunderwerbsteuer auch auf Bauleistungen bezieht, die der Umsatz- oder Mehrwertsteuer unterliegen. Somit würden Bauleistungen gleichsam doppelt besteuert. Der Europäische Gerichtshof (EuGH 27.11.2008 Az. C 156/08 hat diese Ansicht jedoch zurückgewiesen und die gängige Besteuerungspraxis bestätigt.