Schon vor geraumer Zeit entwickelte das Kreditgewerbe ein besonderes Konzept der Baufinanzierung: Das Bankvorausdarlehen (BVD). In diesem Rahmen räumte eine Bank oder Sparkasse ihrem bauwilligen Kunden ein Darlehen ein, das zunächst nur zu verzinsen war und nicht laufend zu tilgen. Zur Darlehensrückzahlung hatte der Kunde gleichzeitig einen Bausparvertrag in Darlehenshöhe abzuschließen und laufend zu besparen.
Mit Fälligkeit und Zuteilung des Bausparvertrags wurde durch angespartes Bausparguthaben und das ausgezahlte Bauspardarlehen das Bank-/Sparkassen-Darlehen schließlich zurückgeführt. Allerdings führte die Doppelbelastung des Bauherrn – die Verzinsung des Bank-/Sparkassen-Darlehens sowie die Besparung des Bausparvertrags – häufig zu einer Überbelastung der Finanzkraft des Bauwilligen, so dass dieses Finanzierungskonzept keine besondere Bedeutung erlangte.
Inzwischen griffen die Bausparkassen den Gedanken des Bankvorausdarlehens auf und bieten selbst das “Vorlaufdarlehen” an. Dabei kommt ihnen primär die aktuelle Bauspar-Tarif-Landschaft entgegen, die überwiegend niedrig zu verzinsende Bausparguthaben beinhaltet – häufig nur ein Prozent pro Jahr.
Beispielrechnung für ein Vorausdarlehen
Wir unterstellen nachstehend eine – weit verbreitete – Bauspar-Tarifform und einen Darlehensbedarf von 100000 Euro:
– Zur Zuteilung erforderliche Mindestansparung: 40 Prozent der Vertragssumme
– Darlehenshöhe: Differenz zwischen tatsächlicher Ansparung (ab dem Zuteilungszeitpunkt) und Höhe des Bausparvertrags
– Verzinsung des Guthabens 1 % pro Jahr
– Verzinsung des Bauspardarlehens: 1,95 % pro Jahr
– Abschlussgebühr: 1 % der Bausparsumme
– Regelsparbeitrag 0,4 % der Bausparsumme, das entspricht pro Jahr 4,8 %
– monatliche Annuität (Zins und Tilgung): nach Vertragszuteilung: 0,9 % der Bausparsumme, das entspricht 10,8 % pro Jahr
– voraussichtliche Laufzeit des Bausparvertrags bis zur Zuteilung (= Auszahlung von angespartem Guthaben und Bauspardarlehen) ca. 8 Jahre
– angenommene Verzinsung des Vorausdarlehens (auf Grund der relativ kurzen Laufzeit): 4,75 % pro Jahr.
Doppelbelastung bis zur Zuteilung
Bei diesen Bedingungen muss die Baufamilie in der Phase bis zur Zuteilung des Bausparvertrages folgende Leistungen aufbringen:
– 4,75 % Zinsen für das Vorausdarlehen (100000 Euro) also 4750 Euro pro Jahr und
– 4,8 % Bausparleistung, also 4800 Euro.
Insgesamt sind damit also 9550 Euro im Jahr oder monatlich 796 Euro fällig. Diese Rechnung gilt für etwa acht Jahre allerdings nur unter der Voraussetzung, dass
– der Vorausdarlehens-Zinssatz für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben ist und
– die Zuteilung des Bausparvertrags erfolgt tatsächlich nach etwa acht Jahren.
Bekanntlich hängt die Zuteilung eines Bausparvertrages von der Entwicklung der Zuteilungsmasse ab, die sich zwangsläufig nur schätzen lässt. Ein Einbruch des Ansparaufkommens und/oder ein stärkerer Abruf zuteilungsreifer Verträge nach Wiederbelebung der Konjunktur können die Wartezeiten selbstverständlich auch verlängern.
Darin liegt auch eine gewisse Problematik, denn erst wenn das Vorausdarlehen mit der Bausparvertrags-Zuteilung getilgt werden kann, verbleibt dem Bauherrn die relativ günstige Bedienung (d.h. Verzinsung und Tilgung) des Bauspardarlehens von etwa 60000 Euro mit jährlich 6480 Euro (10,8 Prozent).
Das Bauspardarlehen ist damit nach weiteren rund zehn Jahren zurückgeführt. Das heißt, die ursprünglich benötigten 100000 Euro sind nach voraussichtlich zirka 18 Jahren getilgt.
Wie unser Beispiel zeigt, setzt die Realisierung dieses Finanzierungsmodells eine hohe Belastbarkeit der Baufamilie namentlich in der ersten Darlehensphase voraus. Um die hohen Raten zu reduzieren, wird auch angeboten, die Darlehenssumme in 2 oder 3 Teile zu teilen, die durch nacheinander zu besparende Bausparverträge getilgt werden.
Aus steuerlicher Sicht ist nachzutragen, dass der Eigenheimbesitzer gezahlte Bauzinsen nicht geltend machen kann, andererseits Guthabenszinsen aus einem Bausparvertrag wie auch andere “Einkünfte aus Kapitalvermögen” zu versteuern hat, soweit sie den Sparer-Pauschbetrag von derzeit 801 Euro (für Alleinstehende) oder 1602 Euro (für Verheiratete) im Jahr sowie Werbungskosten von derzeit 51 Euro oder 102 Euro überschreiten.