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Gemeinsam bauen - wenig zahlen

28.10.2014

Bauen in einer Gemeinschaft ergibt durchaus einige Vorteile. Foto: lbs.deMan kennt die einschlägigen Szenen: Da sitzen Familien fröhlich zusammen, die Kinder spielen, die Erwachsenen sind ein Herz und eine Seele, und alle leben Friede, Freude, Eierkuchen. Wenn von Baugemeinschaften die Rede ist, verklären sich die Blicke, und die Sinne sind vernebelt.

Einfamilienhaus bleibt der Traum

Doch die Wunschvorstellung der meisten Menschen sieht anders aus als nachverdichteter Geschosswohnungsbau, und sei er noch so individuell und sozial und ökologisch. Eine Umfrage der Zeitschrift „Das Haus“ zeigt, dass sich die meisten Leute nach einem klassischen Einfamilienhaus sehnen. 66 Prozent der Befragten gaben an: „Wenn schon Eigentum, dann ein Haus mit Garten – und sei es noch so klein.“

Nun ergeben sich aus der Baugemeinschaft durchaus einige Vorteile:

Man kann Planungsleistungen und Materialien günstiger einkaufen, als bei einem Einzelhaus. Grunderwerbsteuer ist nur auf das Grundstück zu entrichten und nicht zusätzlich auf das Haus wie beim Kauf vom Bauträger. Und dessen Gewinnmarge muss auch nicht mitbezahlt werden.
Doch der Preis kann hoch sein: Langwierige und nervenaufreibende Planung, lästige Auflagen der Gemeinde, die das Grundstück verkauft, und nicht zuletzt Egomanen unter den Mitstreitern, wie sie auch bei jedem Schul-Elternabend auftreten und häufig nach der Devise verfahren: Von nichts eine Ahnung, aber zu allem eine Meinung! Und mit solchen Leuten soll ich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen und rechtliche, finanzielle und bauliche Fragen angehen und klären?

Das sahen auch lange Zeit die Banken als problematisch an und waren äußerst zurückhaltend bei der Finanzierung solcher Projekte. Nur wenige Pioniere wie z. B die Umweltbank in Nürnberg fanden Gefallen an diesem Bauherren-Modell. Das hat sich gründlich geändert. Inzwischen sind viele Banken sogar hinterher, mit Baugemeinschaften zu kooperieren. Die Umweltbank hat nach eigenen Angaben „rund 1700 Wohneinheiten in 130 verschiedenen Projekten deutschlandweit finanziert“.

Das Problem für Bauherren, die nach wie vor ein freistehendes Haus bauen wollen: Viele Städte stellen ihre Grundstücke nur für Gemeinschaftsvorhaben zur Verfügung, weil sie sich eine verdichtete Bebauung wünschen. Dennoch gibt es noch genügend Möglichkeiten, ein Einfamilienhaus zu bauen. Und da kann es durchaus Sinn machen, sich mit Gleichgesinnten zusammenzutun, um Kosten zu sparen, ohne dabei zu viel Nähe entstehen zu lassen. Doppel- oder Reihenhäuser können auf diese Weise individueller und kostengünstiger entstehen als vom Bauträger gekauft. Und auch bei freistehenden Häusern kann eine Kooperation mit anderen Bauherren Sinn machen.

Zahlreiche Gemeinden fördern den Erwerb von Grundstücken mit einem Zuschuss oder mit Zinsnachlass, Familien mit Kindern und Bauherren von besonders energieeffizienten Häusern profitieren – je nach Einkommen – besonders von diesen Regelungen (Umfassende Übersicht unter: www.aktion-pro-eigenheim.de). Diese Unterstützung ist meist nicht an eine bestimmte Bauform gebunden.

Viel Geld sparen mit baugleichen Häusern

Mehrere Bauherren, die jeweils ein freistehendes Einfamilienhaus bauen wollen, können eine Interessengemeinschaft bilden und sich benachbarte Grundstücke kaufen. Anschließend beauftragen sie einen Architekten für die Planung der Häuser. Wenn die Bauherren es auf die Spitze treiben, planen sie baugleiche Häuser, was die Planungskosten erheblich reduziert. Außerdem können Mengenrabatte bei den Baustoffen und technischen Anlagen erzielt werden. Die Ersparnis kann in diesem Fall durchaus mehrere Zehntausend Euro betragen. Trotzdem kann jeder Bauherr unabhängig seine eigene Finanzierung organisieren.

Separat wohnen, gemeinsam heizen

Bei diesem Modell bietet sich auch die Möglichkeit, eine gemeinsame Energiezentrale in einem separaten Wirtschaftsgebäude unterzubringen, was die Kauf- und Installationskosten reduziert und die Energieeffizienz erhöht. So wird z. B. auch die Anschaffung eines Blockheizkraftwerks (Kraft-Wärme-Kopplung für Wärme und Strom) lukrativ. Dieses Modell baugleicher Häuser lässt sich auch sehr gut mit einem Fertighausbauer realisieren. Dann hat man zusätzlich Termin- und Festpreisgarantie.

Der Verband privater Bauherren (VPB) rät Bauherren zur Vorsicht, „wenn der Architekt, der das Objekt betreut, auch Initiator und Mitglied der Baugemeinschaft ist. Dann besteht die Gefahr“, warnt VPB-Bauherrenberater Klaus Kellhammer, „dass er die Gruppe dominiert und die Vorstellungen der anderen Mitstreiter nicht ausreichend berücksichtigt werden.“

Genauso problematisch sei es, wenn der Planer auch die Abrechnung macht, also als Projektsteuerer auftritt. „Er kontrolliert sich damit praktisch selbst. Das führt erfahrungsgemäß zu Streit in der Gruppe“, erklärt Kellhammer. Er rät deshalb, zusätzlich zum Architekten einen Projekt- und Baubetreuer zu engagieren, der die Ausgaben kontrolliert. Dessen Honorar ist angesichts der Interessenlage eine lohnende Investition.

Mögliche Kosteneinsparungen

  • Gemeinsame Erschließung des Grundstückes/der Grundstücke
  • Ermäßigte Grundstückspreise seitens der Kommune
  • Grunderwerbsteuer nur aufs Grundstück, nicht aufs Haus
  • Mengenrabatt auf Planungsleistungen und statische Berechnungen
  • Mengenrabatt auf Baustoffe und Leistungen
  • Gewinnspanne des Bauträgers fällt weg

Erhöhter Aufwand entsteht durch:

  • gemeinsame Planung und Absprachen
  • eventuelle gestalterische und technisch-ökologische Auflagen seitens der Gemeinde
  • Projektmanager, der zusätzlich zum Architekten das Bauvorhaben managt und die Kostenabrechnungen kontrolliert