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Grunderwerbssteuer und Grundsteuer

19.11.2014


Nirgendwo sind staatliche Instanzen kreativer als bei der Erhebung von Steuern. Das treibt mitunter seltsame Blüten. So erhebt die Stadt Dresden seit Februar 2014 eine „Kurtaxe“. Bislang war die Metropole an der Elbe nicht bekannt für besonders reine Luft und Heilbäder. Doch was kümmert‘s den Stadtrat?!

Grunderwerbsteuer: ohne Gegenleistung

Auch Hausbesitzer und solche, die es werden wollen, werden gerne und kräftig zur Kasse gebeten. Beim Erwerb eines Hauses oder Grundstückes wird die „Grunderwerbsteuer“ fällig. Erst wenn diese Steuer bezahlt ist und das Finanzamt die sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ ausgestellt hat, gehört der Immobilienbesitz rechtlich dem Käufer. Seit im Jahr 2006 die Gesetzgebungskompetenz vom Bund auf die Länder übertragen wurde, haben sich diese fürstlich bedient. Lediglich Bayern und Sachsen blieben bisher bei einem Satz von 3,5 Prozent; aktueller Spitzenreiter ist Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent. Weitere Erhöhungen  sind zu erwarten.

Wichtiges Detail: Werden Grundstück und Haus aus einer Hand erworben (z.B. Bauträger), muss die Grunderwerbsteuer für die gesamte Immobilie entrichtet werden – auch dann, wenn zwei separate Kaufverträge vorliegen. Der Bundesfinanzhof spricht in diesem Zusammenhang trotzdem von einem „einheitlichen Vertragswerk“. Wer hingegen sein Grundstück separat kauft und dann einen Architekten mit dem Hausbau beauftragt, zahlt Grunderwerbsteuer „nur“ auf den Grundstückskaufpreis.

Übrigens: Eventuelle Kosten für einen Makler werden – ein Unglück kommt selten allein! – steuerlich ebenfalls eingerechnet und machen sich daher in Form einer höheren Steuerleistung bemerkbar.

Kommunale Daumenschraube: Grundsteuer

Nach dem Einzug in die eigenen vier Wände hält dann die Gemeinde die Hand auf, denn es wird die Grundsteuer fällig. Der aufrechte Steuerbürger wird es kaum glauben, aber theoretisch könnte eine Gemeinde komplett darauf verzichten, Grundsteuer zu erheben. So heißt es in Paragraph 1 des Grundsteuergesetzes „Die Gemeinde bestimmt, ob von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer zu erheben ist.“ Der aufrechte Steuerbürger kann sich darauf verlassen: Es wird garantiert in jeder Gemeinde Grundsteuer erhoben!

Deren Bemessung ist, wie könnte es anders sein, äußerst kompliziert. Das Finanzamt ermittelt auf Grundlage ver-schiedener Objektdaten den sogenannten „Steuermessbetrag“. Dieser wird dann mit dem Hebesatz multipliziert, woraus sich die Höhe der Grundsteuer ergibt. Und jetzt kommt die Kommunalpolitik ins Spiel, denn der Hebesatz wird vom Gemeinde- oder Stadtrat festgesetzt.

Der Bundesfinanzhof hat bereits 2010 eine Reform der Grundsteuer angemahnt, weil die der Berechnung zugrunde gelegten Einheitswerte sich zu weit von der Realität entfernt hätten. Wann der Gesetzgeber diese Reform vornimmt, steht noch in den Sternen. Eines aber ist gewiss: Sie wird nicht zu einer Verringerung der Steuerlast führen. Wer sich darüber ärgert, sollte sich lieber erholen – beispielsweise in der bekannten und beliebten Kurstadt „Bad Dresden“.

Fallbeispiele

Grunderwerbsteuer

Grundstückskauf in Bayern: Kosten 100000 Euro, die Maklergebühr in Höhe von 7,15% = 7150 Euro auf den Kaufpreis (6%+19% Mehrwertsteuer) wird zw. Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sind somit 103575 Euro. Fällig sind 3,5 Prozent, somit 3625 Euro.

 
Der gleiche Fall in Berlin: Hier ist es üblich, dass der Käufer das komplette Maklerhonorar trägt, und der Satz für die Grunderwerbsteuer liegt bei 6,0%. Somit wird ein Käufer in der Hauptstadt um 6429 Euro erleichtert!
Hauskauf vom Bauträger in Baden-Württemberg: Gesamtkosten 380000 Euro, die Grunderwerbsteuer (5,0%) beläuft sich somit auf 19000 Euro.

 

Grundsteuer

Angenommen, für ein Haus wird ein Einheitswert von 40000 Euro festgelegt. Dieser wird mit der Bemessungszahl 3,1‰ multipliziert. Hieraus ergibt sich der Steuermessbetrag (124 Euro). Dieser wird nun mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert: z.B. würden aktuell in Hamburg (540%) 669,60 Euro fällig, in Frankfurt/Main (460%) wären es 570,40 Euro. Berlin macht Hausbesitzer „arm, aber sexy“ finden die das bestimmt nicht. Berlin berechnet einen Hebesatz von 810%, das ergibt in diesem Beispiel eine Grundsteuer von 1004,40 Euro!