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Grundstückskauf

15.08.2011

Wer nicht einen Makler mit der Grundstückssuche beauftragt, sondern selbst sucht, braucht mehr Zeit, kann aber viel Geld sparen. Pflichtlektüre für einen ersten Überblick sind die Anzeigen im Immobilienteil der Tageszeitungen. So bekommen Sie ein gutes Gespür für das Preisniveau. Selbst eine Anzeige zu schalten, kann ebenfalls lohnen. Von Privat an Privat ergeben sich nicht selten die günstigsten Grundstücksgeschäfte.

Fast alle Kommunen führen so- genannte Bodenrichtwertekarten, aus denen der durchschnittliche Wert des Baulandes hervorgeht. Diese Listen sind zwar keine verbindlichen Preisspiegel, können aber Argumente für die Verhandlung liefern. Über regionale Durchschnittswerte von Grundstücken informieren Sie auch Organisationen wie der Ring deutscher Makler.

Die Mitarbeiter der Liegenschafts- und Katasterämter wissen in der Regel genau, wo baureife Grundstücke angeboten werden oder wo geplant ist, Flächen als Bauland auszuweisen. Womöglich werden Sie auch auf einem alten Kasernengelände fündig: Fast alle Bundesländer wandeln mittlerweile ausgediente Militärgebiete in verbilligtes Bauland für Familien um.

Schnelle Hilfe bieten Makler, Bauträger oder Banken und Bausparkassen mit einer oft umfangreichen Auswahl an Baugrundstücken. Bei erfolgreicher Vermittlung über Makler ist eine Provision fällig, die je nach Region bei bis zu 6,9% des Kaufpreises liegen kann. Bei einem 100000 Euro teuren Grundstück sind das zusätzliche Kosten in Höhe von 6900 Euro.

Es lohnt sich immer, bei einem Spaziergang durch die Stadt die Augen offen zu halten und auf Baulücken zu achten. Auch wenn Grundstücke nicht zum Verkauf angeboten werden, sollte man den Besitzer ausfindig machen: Vielleicht will er nicht verkaufen, ist aber bereit, mit Ihnen eine Erbpacht zu vereinbaren. Ein weiterer Vorteil: Im Gegensatz zum Bauen auf der Wiese sind derartige Grundstücke meist an die Zufahrtsstraßen und Versorgungsleitungen angeschlossen, so dass hohe Erschließungskosten entfallen.

Ein weiterer Geheimtipp bei der Suche nach günstigem Bauland sind Zwangsversteigerungen. Sie werden in den Tageszeitungen angekündigt. Fragen Sie bei der Gelegenheit in den Amtsgerichten nach weiteren Grundstücken, die unter den Hammer kommen. Aber Vorsicht: Nicht jedes güns-tige Angebot ist tatsächlich ein Schnäppchen! Vor Abschluss des Kaufvertrages sollten Sie klären, ob und wie Ihr Grundstück bebaut werden kann.

Die Flächennutzungs- und Bebauungspläne der Städte und Gemeinden geben Auskunft über in der Nähe geplante neue Straßen oder Industriesiedlungen. Die Behörden sind verpflichtet, Sie über drohende Nachteile wie beispielsweise eine geplante Müllverbrennungsanlage zu informieren.

Bei begründeten Zweifeln an der Bodenbeschaffenheit sollten Sie einen Gutachter kommen lassen, der das Grundstück auf Tragfähigkeit und mögliche Belastungen untersucht. Das gilt besonders für ehemalige Industrie- und Militärgelände. Das kostet zwar rund 1000 Euro, doch ohne Gutachter könnten spätestens beim Hausbau hohe Kosten für die Sanierung des Bodens oder für die Verstärkung des Fundaments auf Sie zukommen.

Als preiswerte Alternative zum herkömmlichen Grundstückserwerb haben sich Bauinteressengemeinschaften erwiesen: Mehrere Partner schließen sich zusammen und teilen die Grundstücks- und Baukosten. Wenn Sie genug Bauwillige zusammenbringen, können Sie womöglich Grundstücke für Reihenhäuser erwerben, die die Gemeinden sonst nur an Bauträger vergeben.

Baugemeinschaften sparen dabei doppelt: weil ein Reihenhaus mit einer kleineren Fläche auskommt als ein freistehendes Eigenheim, so kostet das Grundstück weniger. Zudem sind die Erschließungskosten meist günstiger.

Die Größe des Baulandes und sein Zuschnitt sind für ein familienfreundliches Haus nicht unbedingt das Wichtigste. Entscheidend ist die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück, seine Anbindung an die Infrastruktur und der favorisierte Haustyp. Ein Reihenhaus benötigt weniger Fläche als ein freistehendes Einfamilienhaus. Hier können Sie richtig sparen. 200 Quadratmeter weniger entlasten Ihr Baubudget um bis zu 40000 Euro!

Nicht nur die Größe des Grundstückes ist wichtig, sondern auch die Umgebung. Sind Geschäfte in der Nähe? Wie weit ist es zur Schule, zum Arbeitsplatz, zu Freizeiteinrichtungen, und wo ist die nächste Bushaltestelle? Wenn Sie auf der grünen Wiese bauen, fragen Sie den Bauträger oder Architekten, ob normale Straßen oder Wohnwege, sogenannte Spielstraßen, vorgesehen sind. Wohnwege gelten in doppelter Hinsicht als familienfreundlich: Zum einen bieten sie Kindern hohe Verkehrssicherheit. Zum anderen sind die Erschließungskosten, die die Gemeinden in Neubaugebieten auf alle Grundeigentümer anteilig umlegen, wesentlich geringer.

Jedes Grundstück hat seine Besonderheiten, die für den späteren Hausbau eine Rolle spielen. Im Gegensatz zu den meisten anderen Grundstücken können Sie beim Bau eines Hauses in Hanglage wegen der zusätzlichen Belastungen des Fundaments häufig nicht auf einen Keller verzichten. Bei Hanglagen ist zudem darauf zu achten, dass die Kanalisation für Schmutz- und Regenwasser nicht höher als die Abwassereinrichtungen im Keller liegt. Sonst muss eine Hebeanlage gebaut werden, die bis zu 4000 Euro kosten kann.

Ungewöhnliche Formate wie pfeifenförmig zugeschnittene Grundstücke, Tortenecken oder schmale Baulücken werden oft sehr preisgünstig angeboten. Bevor Sie abwinken, sollten Sie einen erfahrenen Architekten fragen, was er daraus machen kann.   

WAS HEISST HIER BAULAND?

Beim Kauf von Bauland ist es wichtig zu wissen, welchen baurechtlichen Status es hat.

Bauland

Unter Bauland versteht man Grundstücke, die sofort bebaubar sind. Eine Baugenehmigung beziehungsweise ein Bauvorbescheid müssten erteilt werden, weil die Voraussetzungen nach dem BauGB erfüllt sind. Ausschlaggebend ist insoweit niemals die Ausweisung des Grundstückes im Flächennutzungsplan. Entscheidend ist immer, dass das fragliche Grundstück in einem Bebauungsplan als Baugebiet bezeichnet wird.

Bauerwartungsland
Bauerwartungsland sind solche Grundstücke, bei denen in der Zukunft mit einer Bebaubarkeit zu rechnen ist. Diese Erwartung spiegelt sich regelmäßig in einem bereits höheren Preis wider. Zu welchem Zeitpunkt der Wechsel zum Bauland stattfindet ist jedoch häufig nicht genau vorhersehbar. Letztendlich hängt dies von der Verabschiedung eines entsprechenden Bebauungsplans ab.

Rohbauland
Schließlich gibt es noch Grundstücke, die zwar planungsrechtlich bereits bebaubar sind, die aber wegen fehlender Erschließungsmaßnahmen (zum Beispiel: Kanalanschlüsse) noch nicht bebaut werden können. In diesen Fall spricht man von Rohbauland.