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Immobilien am Stadtrand noch bezahlbar?

13.09.2016

Einen Baum pflanzen, eine Familie gründen und ein Haus bauen – diese drei Dinge sollte Jeder im Leben gemacht haben. Spätestens wenn für den Baum der passende Garten und die Familie geeigneter Wohnraum gesucht wird, gestaltet sich dies aber mittlerweile gar nicht mehr so einfach. Verantwortlich ist wie fast immer das liebe Geld. Denn aufgrund der hohen Nachfrage steigen die Immobilienpreise in Deutschland rasant an. Und auch Bauland wird immer teurer – ein Überblick.

Der Traum vom Eigenheim scheitert für viele Menschen in Deutschland derzeit am Geld.<br />
Bildquelle: goodluz – 139239311 / Shutterstock.com

In Deutschland herrscht derzeit trübselige Stimmung bei allen Sparern. Denn aufgrund deprimierender Minuszinsen lohnt es sich für viele kaum noch, ihr Geld zur Bank zu geben. Wie so oft sollen Immobilien die Lösung bringen, denn bekanntlich ist Kapital nirgends so gut angelegt wie in Betongold.

Doch leider hatten diese Idee in letzter Zeit viele Menschen. Denn dass bei hoher Nachfrage die Preise steigen, ist auch denjenigen klar, die nicht über einen Studienabschluss in Volkswirtschaft verfügen. Laut dem aktuellen Vermögenspreisindex des Kölner Vermögensverwalters Flossbach von Storch sind die Immobilienpreise in Deutschland im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,9 Prozent angestiegen.

Besonders stark ziehen die Preise in deutschen Ballungszentren an, sodass die ersten fachkundigen Immobilienexperten bereits vor der nächsten Immobilienblase warnen. Vom Kauf wird derzeit also eher abgeraten. Doch wie sieht es für angehende Bauherren aus, die selbst bauen wollen?
Zumindest was die deutschen Metropolen anbelangt, verhalten sich die Kosten für Bauland analog zu den Grundstückspreisen – ein Überblick:

  • In Frankfurt sind die Grundstückspreise innerhalb von zwei Jahren um knapp 30 Prozent gestiegen.
  • In München hat sich der durchschnittliche Grundstückspreis seit 2015 um 19 Prozent nach oben verschoben.
  • In Hamburg stiegen die Grundstückspreise innerhalb eines Jahres um 13 Prozent an. Seit 2010 müssen Häuslebauer sogar knapp die Hälfte mehr für gleichwertiges Bauland zahlen.
  • Wer in Berlin baut, muss die größte Preissteigerung in Kauf nehmen: In nur einem Jahr sind die Preise teils um 50 Prozent angestiegen.

Stirbt der Traum vom Eigenheim also allmählich aus und können sich nur noch die Großverdiener Immobilien leisten? Nicht unbedingt, denn wer klug investiert und bereit zu Kompromissen ist, kann sich noch immer einen traumhaften Wohnsitz bauen.

Keine Kredite für Ältere und Familien

Fast immer ist es notwendig, das eigene Bauvorhaben über einen Kredit zu realisieren. Besonders für bereits in die Jahre gekommene Menschen und auch Familien wird es derzeit aber immer schwieriger, überhaupt an einen Immobilienkredit zu gelangen. Dies belegen aktuelle Zahlen. Der Rheinische Sparkassen- und Giroverband (RSGV) vermeldete jüngst, dass im ersten Halbjahr 2016 knapp neun Prozent weniger Immobilienkredite zugesagt wurden als noch ein Jahr zuvor.

Als Ursache wird vor allem die neue Wohnimmobilienkredit-Richtlinie der EU genannt, die seit Mitte März 2016 auch für das deutsche Recht Gültigkeit besitzt. RSGV-Präsident Michael Breuer kommentierte dies mit den Worten: „Die Richtlinie soll Privatleute vor Überschuldung schützen. Dies ist im Grundsatz zu begrüßen. Doch wie die ersten Praxiserfahrungen zeigen, wurde offenbar bei der Umsetzung ins deutsche Recht zum Teil über das Ziel hinausgeschossen.“

Da die Banken nun vordergründig auf das Einkommen des Antragstellers achten müssen, dabei aber nicht mehr den Wert einer Immobilie berücksichtigen dürfen, haben es vor allem Familien mit nur einem Verdiener sowie Rentner schwer. Und als wäre dies noch nicht genug, erschweren neben den supranationalen Behörden auch die nationalen politischen Vorgaben Bauvorhaben.

Die Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“, die auf Initiative von mehreren Immobilien- und Bauverbänden und dem Deutschen Mieterbund bereits vor einem Jahr erstellt wurde, hat offengelegt, dass es vordergründig nicht die Kosten für Handwerker und Materialien sind, die Baupreise seit dem Jahr 2000 um circa 27 Prozent ansteigen ließen, sondern insbesondere die Vor- und Auflagen von Bund und Ländern:

  • Größter Preistreiber sind die Ausbaukosten rund um das Thema Energie. Unter Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung, die seit 2016 Bestand hat, liegt der Preisanstieg bei stattlichen 45 Prozent.
  • Kommunale Auflagen, beispielsweise hinsichtlich des Brandschutzes oder der Barrierefreiheit, gelten ebenfalls als Kostentreiber. Sie verursachen Mehrkosten in Höhe von 24.000 Euro pro Neubauwohnung.

Was tun bei Modernisierungszwang?

Um auf den kostspieligen Modernisierungsdrang der Politik bestens vorbereitet zu sein, ist es ratsam, sich bereits frühzeitig um Liquidität zu bemühen. Insbesondere Bausparverträge bieten sich an. Jörg Sahr, Finanzexperte der Stiftung Warentest, sagte zu diesem Thema: „Wenn ich als Hausbesitzer weiß, in beispielsweise vier bis acht Jahren ist mal eine Modernisierung fällig, ist ein Bausparvertrag empfehlenswert. Für so genannte Kleinkredite unter 30.000 oder 50.000 Euro gibt es oft keine günstigen Bankangebote.“

Für Bausparkassen selbst sind Bausparverträge noch immer ein lukrativer Markt, auch wenn regulatorische Vorgaben des Staates und die Nullzinsphase erheblichen Druck ausüben. Die LBS Rheinland-Pfalz beispielsweise konnte letztes Jahr ein Plus von fünf Prozent erwirtschaften. Der hart umkämpfte Markt kommt natürlich vor allem den Kunden zugute. Auch die letzten Entscheidungen der Gerichte im Streit um gekündigte Bausparverträge fielen zumindest teils zugunsten von Klägern und Kunden aus, wie unsere Infografik belegt.

Zahlen und Fakten zu den Bausparkassen. Bildquelle: www.kreditvergleich.net

Wer informiert ist, liegt hier eindeutig im Vorteil. Förderprogramme wie „Energieeffizient bauen“, angeboten von der KfW, helfen vor allem denjenigen, die neu bauen möchten und ihre Immobilie bereits von Beginn an energieeffizient einrichten wollen. Wer bereits eine Immobilie besitzt, der sollte sich auf seriösen Finanzseiten umschauen und nach günstigen Bausparverträgen Ausschau halten, um im Bedarfsfall das nötige Kleingeld für Umbauarbeiten zur Hand zu haben.

So oder so dürften Wohnen und Bauen in Deutschland aber nicht günstiger werden. Besonders die schönsten Wohngegenden des Landes sprengen derzeit alle Rekorde: In Kampen auf Sylt beispielsweise muss über 70.000 Euro für einen Quadratmeter Bauland ausgegeben werden. Für denselben Preis gibt es in anderen Regionen Deutschlands ganze Einfamilienhäuser samt Grundstück zu erwerben.

Auch am Kaiserkai in Hamburg oder in der Thomas-Mann-Allee in München zahlt man weit über 25.000 Euro für einen einzigen Quadratmeter Baufläche. Doch es gibt auch Regionen, in denen derzeit noch immer – zumindest vergleichsweise – günstig gebaut werden kann. Die Studie „Wohnen in Deutschland“ aus dem Jahr 2014 listete die Landkreise in Deutschland auf, in denen Bauland preiswert zu haben ist, die zugleich aber auch sehr gute Zukunftsperspektiven, vor allem für jüngere Leute, bieten:

1.    Dingolfing-Landau
2.    Fulda
3.    Tuttlingen
4.    Vechta
5.    Stade
6.    Rhön-Grabfeld
7.    Ammerland
8.    Borken
9.    Günzburg
10.    Schwarzwald-Baar-Kreis

Wie sich wenig überraschend zeigt, wohnt es sich auf dem Land noch immer deutlich günstiger als in den Städten. Aufgrund der demografischen Entwicklung und der aktuell guten Wirtschaftslage drängen aber immer mehr Menschen in die Stadt, wo Wohnraum allmählich knapp wird. Wer folglich vermeiden will, dass die Preise auch am Stadtrand und auf dem Land bald unbezahlbar sind, sollte schnell zuschlagen. Letztlich lässt sich auch am Stadtrand und auf dem Land hervorragend wohnen.

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