Diese Erfahrung machen viele Bauherren: Die Vorfreude aufs neue Eigenheim steigt, allerdings auch der Stress. Termine werden nicht eingehalten, Bauarbeiten schlampig ausgeführt, und die Kosten laufen auch irgendwie aus dem Ruder.
Vor allem der letzte Punkt kann ein Bauvorhaben ernsthaft gefährden. Denn Nachfinanzierungen kommen den Häuslebauer teurer zu stehen als ein “normales” Hypothekendarlehen.
Schlimmstenfalls kann der ganze Hausbau ins Wanken geraten oder gar scheitern, wenn keine Bank bereit ist, Geld nachzuschießen, etwa wenn die Beleihungsgrenze schon komplett ausgereizt ist. Mehr als 80 Prozent des Verkehrswertes finanzieren Banken und Versicherungen nur sehr selten. Wenn sich die ursprüngliche Kalkulation als zu knapp erwiesen hat, bleibt oft nichts anderes übrig als den Gang nach Canossa, sprich zum Darlehensgeber anzutreten
Das muss noch nicht schlimm sein, denn Geldgeber haben ein ureigenes Interesse daran, dass die von ihnen finanzierten Bauprojekte erfolgreich abgeschlossen werden. Zwangsversteigerungen bedeuten auch für ein Finanzinstitut einen gewissen Aufwand. Da “lohnt” es sich in vielen Fällen, dann doch lieber den Bauherren etwas nachzuschießen.
Höhere Zinsen
Allerdings verursacht ein solches Zusatzdarlehen auch Bearbeitungskosten, eventuell fällt eine Schätzung an etc. Und das lässt sich die Bank zahlen, zumal der Antragsteller in einer schlechten Verhandlungsposition ist.
Zahlen lässt sich der Darlehensgeber seine gute Tat auch in Form von höheren Zinsen. Denn ein Zusatzdarlehen bedeutet ein höheres Beleihungsrisiko. Da es sich – im Verhältnis zum Gesamtvolumen – um kleine Beträge von wenigen Zehntausend Euro handelt, fällt auch “Kleindarlehensaufschlag” an, denn die Bearbeitungskosten sind für die Bank nicht geringer als bei einem hohen Darlehensbetrag.
Ein Zusatzdarlehen verursacht außerdem gewisse Nebenkosten. Denn im Grundbuch muss eine neue Grundschuld bestellt werden, und das macht der Notar auch nicht umsonst.
Eine Nachfinanzierung kann auch noch aus einem anderen Grund ins Geld gehen. Denn es ist nicht gesagt, dass die Zinsen allzeit auf dem momentan, sehr günstigen Niveau verharren.
Wenn die Bauherren feststellen, dass das Geld nicht reicht, sind vermutlich ein paar Monate seit dem Abschluss der Finanzierung vergangen. Und da können die Zinsen ganz schnell mal um ein halbes Prozent oder mehr gestiegen sein. Zusammen mit dem oben erwähnten Risikozuschlag wird der Bauherr zinsmäßig dann möglicherweise gleich doppelt abgestraft.
Fehler vermeiden
Besser also, man lässt es erst gar nicht so weit kommen, dass eine Nachfinanzierung notwendig wird. Gründe dafür, dass die ursprüngliche Kalkulation über den Haufen geworfen wird, gibt es viele.
Schlechte Kostenberechnung
Wer mit einem Architekten baut, vertraut darauf, dass dieser nach Planung und Ausschreibung die Bauleitung meistert und den Kostenrahmen einhält. Genau da aber hakt es oft.
“Mit dem Architekten bauen, das wird immer teurer als gedacht”, lautet ein gängiges Wort, das auf den Erfahrungen sehr vieler Bauherren beruht. Die geschätzten Kosten liegen meist unter den später tatsächlich geleisteten Aufwendungen.
Der angebliche “Festpreis”
“Alles aus einer Hand” statt viele Handwerker – das hat schon seinen Reiz. Viele Bauherren, die erfahren haben, dass der Bau des Eigenheims sehr nervenaufreibend sein kann, vertrauen darauf, dass der Holzfertighausanbieter oder die Massivhausfirma ihnen fast alle Belastungen abnehmen, wenn sie einen Vertrag mit ihr abschließen.
Doch in den Formulierungsdetails stecken immer mehrere Teufel. Die Kreativität mancher Anbieter konzentriert sich auf die Schaffung von Formulierungen wie “fast fertig” oder “bezugsfertig”. Das bedeutet nichts anderes, als dass manche Gewerke (z.B. Fußböden, Tapezierarbeiten) nicht im Preis enthalten sind.
Auch sind viele Formulierungen sehr schwammig gehalten (“oder anderer gleichwertiger Baustoff”).
Noch krasser wird es, wenn ein Vertrag ab Oberkante Kellerdecke abgeschlossen wird. Das heißt, die Kosten für den Keller oder die Bodenplatte samt Erdaushub, Versorgungsanschlüsse etc. kommen noch hinzu und müssen vom Bauherrn organisiert werden. Nicht der “Festpreis” zählt, sondern nur der Endpreis mit allen zusätzlichen Kosten.
Bauherrenwünsche
Weil man in der Regel nur “ein Mal im Leben” baut, möchte man sich möglichst viele Wünsche erfüllen. Vor allem in Bad und Küche lauern Gefahren. Hier gilt es, standhaft zu bleiben!
Viele Fallen lauern also auf Häuslebauer. Tappen Sie möglichst nicht hinein! Normalerweise rechnet der erste Darlehensgeber aus Erfahrung eine Reserve von fünf bis zehn Prozent in den Kreditbetrag ein, so dass gewisse Mehrkosten aufgefangen werden können, ohne nachfinanzieren zu müssen. Und das ist immer besser.