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Nicht Äpfel mit Birnen vergleichen

18.07.2011

Quelle: FotoliaEs ist noch gar nicht so lange her, da gingen Bauwillige zur Hausbank, sprachen mit „ihrem“ Berater oder Filialleiter und schlossen eine Baufinanzierung ab. Wenn’s hoch kam, fragte man (heimlich) bei der Konkurrenz nach, ob es da eventuell günstigere Konditionen gäbe. Alle Bauinteressenten konnten davon ausgehen, dass die Zinsen unabhängig vom Interessenten annähernd gleich waren.
Heutzutage geht Baufinanzierung anders. Man holt bequem per Internet/E-Mail mehrere Angebote ein, vergleicht, startet einen „Erpressungsversuch“ bei der Hausbank („Könnt Ihr das toppen?“) und trifft dann eine Entscheidung.

Einheitszinsen gehören 
der Vergangenheit an
Auch die Geldgeber verhalten sich anders als früher. Einheitszinsen gehören längst der Vergangenheit an. Die Darlehenshöhe, der Eigenkapitalanteil, die berufliche und familiäre Situation der Antragsteller, die Lage des Hauses – all das wird „eingepreist“.  Diese Überprüfung der Bonität führt zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen. Und so kann es sein, dass die Müllers einen Zinssatz bekommen, der ein halbes bis ganzes Prozent niedriger liegt als der von Meiers, weil beide Müllers arbeiten und keine Kinder haben, während die fünfköpfige Familie Meier von dem lebt, was der Hauptverdiener nach Hause bringt.

„Schaufensterzinsen“ 
nicht mehr zulässig
Bis etwa Mitte 2010 lockten Bau
finanzierer und -vermittler mit sagenhaften Zinssätzen, die nahelegten, dass man gar nicht anders könne als zugreifen und bauen. Bei näherem Hinsehen bzw. gründlicherem Anfragen freilich stellte sich heraus, dass diese Superkonditionen nur von ganz wenigen Interessenten zu erreichen waren.

Der Begriff von den „Schaufensterzinsen“ kam auf. Der „normale“ Häuslebauer musste häufig einige Zehntel Prozent mehr Zinsen zahlen, als die Lockvogelangebote suggerierten. Weil die Bauzinsen insgesamt auf sehr niedrigem Niveau waren, hielt sich der Ärger jedoch in Grenzen.
Dennoch war dieses Verhalten der Vermittler und Kreditgeber dem Gesetzgeber ein Dorn im Auge. Dieser reagierte im Juni 2010 mit einer neuen Verbraucherkreditrichtlinie. Diese schreibt vor, dass Banken und Vermittler nur noch mit Zinsen werben dürfen, die zwei Drittel der Kunden auch tatsächlich erhalten.

Effektivzins keine 
verlässliche Größe mehr
Damit nicht genug, schreibt die Preisangabenverordnung den Banken nun aber auch vor, den Effektivzins nicht mehr wie bisher für die Dauer der Zinsbindung, sondern für die voraussichtliche Gesamtlaufzeit des Darlehens zu ermitteln. „Doch was der Darlehensnehmer nach etlichen Jahren für die Anschlussfinanzierung zahlen muss, weiß bei Vertragsabschluss niemand“, warnen die Kreditexperten der ING Diba. Bei vielen Verträgen sehen die Kreditbedingungen vor, dass das Darlehen automatisch mit dem dann gültigen variablen Zins weiterläuft, wenn nach Ablauf der ersten Zinsbindung keine andere Vereinbarung getroffen wird.

Dieser variable Zins liegt jedoch oft unter dem für langfristige Zinsbindungen. Vor den Folgen warnen die ING Diba-Experten: „Der Effektivzins für die Gesamtfinanzierung fällt häufig erheblich niedriger aus als nach der alten Rechenmethode. Er kann sogar deutlich unter dem Sollzins des Darlehens liegen und hat deshalb mit der Realität nichts mehr zu tun.“

„Wir haben sowohl das Wirtschafts- als auch das Justizministerium auf diese Problematik angesprochen, aber geändert wurde bisher nichts“, bedauert Frank Chris-
tian Pauli, Baufinanzierungsexperte beim Bundesverband Verbraucherzentrale (vzbv). Pauli verweist darauf, dass die aktuelle Fassung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die gerade auf EU-Ebene diskutiert wird, den Effektivzinspassus aus der deutschen Verbraucherkreditlinie übernommen hat. „Das ist sehr schade, weil der anfängliche Effektivzins bis letztes Jahr immer eine wichtige Vergleichsgröße bei Baufinanzierungen war.“

Zwar haben nach Paulis Kenntnis bislang nur einige Sparkassen von der Möglichkeit des „Schönrechnens“ Gebrauch gemacht, aber gefährlich ist die Situation trotzdem. „Wenn der Effektivzins eines Angebots niedriger ist als der Sollzins, dann kann ein misstrauischer Bauherr erkennen, dass da etwas nicht stimmt.“ Inzwischen hätten aber die Zinsen auch im kurzfristigen Bereich angezogen, gibt Pauli zu bedenken. „Wenn dadurch der errechnete Effektivzins nicht mehr unter dem Sollzins liegt, ist die Gefahr für den Bauherrn nicht mehr sichtbar.“
Wichtig: Anfänglicher 
Effektivzins und Restschuld

Fazit: Wenn man im Auge behält, dass der Effektivzinssatz nur für die Dauer der Zinsbindung Aussagekraft hat, kann man ihn weiterhin als Vergleichsgröße heranziehen. Eine weitere wichtige Größe ist die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Liegen dem Bauherrn Angebote mit gleichen Bedingungen vor, dann ist die Offerte die günstigste, die die geringste Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist aufweist.