Jeder guten Finanzierungsberatung geht eine detaillierte Analyse der persönlichen und finanziellen Voraussetzungen sowie Wünsche des Kunden voraus. Wird dabei geschlampt, steht die gesamte Finanzierung auf einem wackligen Fundament. Einen guten Finanzierungsberater erkennt man an seinen Fragen – und vor allem auch daran, welche er nicht stellt. Fällt im Beratungsgespräch etwa eine der folgenden zentralen fünf Fragen unter den Tisch, sollte man sich am besten nach einem anderen Berater umschauen.
1. Wie sind die Einkommensverhältnisse?
Nicht nur die Höhe des aktuellen Einkommens und die Sicherheit des Arbeitsplatzes bestimmen die zu berücksichtigende langfristige Einkommensentwicklung. Hier geht es auch darum, ob und in welcher Höhe es flexible Einkommensanteile gibt, wie hoch die bestehenden finanziellen Verpflichtungen sind und wie sich die Familien- und Lebensplanung aufs Einkommen auswirken kann.
2. Wie hoch ist das Eigenkapital?
Die Höhe des Eigenkapitals ist wichtig – aber entscheidend ist auch, ob das bestehende Kapital zum geplanten Zeitpunkt abgerufen werden kann. Denn ansonsten muss erst einmal teuer zwischenfinanziert werden. Ob eine „Muskelhypothek“ in Form von Eigenleistungen realistisch kalkuliert ist, sollte kritisch an den handwerklichen Erfahrungen und Fähigkeiten des Bauherren gemessen werden. Unerlässlich ist zudem eine angemessene eiserne Reserve für ungeplante Zusatzkosten, ohne die fast kein Häuslebauer an die eigenen vier Wände kommt. Fehlt der finanzielle Puffer, müssen später unter Umständen teure Raten- oder Dispokredite die Lücke füllen.
3. Wie teuer wird die neue Immobilie insgesamt?
Ein striktes Kostenmanagement ist zwingende Voraussetzung für eine solide Finanzierung. Dessen Ausgangspunkt muss eine detaillierte Aufstellung der zu erwartenden Gesamtkosten sein. Berater, die nur den Kaufpreis plus Notarkosten und Grunderwerbsteuer einrechnen, springen viel zu kurz. So müssen beim Kauf von älteren Wohnimmobilien die zusätzlich anfallenden Modernisierungskosten so genau wie möglich kalkuliert werden. Beim Eigenheim-Neubau dürfen dagegen Zusatzausgaben für Arbeiten, die mit dem Hausbau eng zusammenhängen (wie etwa die Erstellung der Außenanlagen) nicht unter den Tisch fallen. Ansonsten könnte sich die erträumte Gartenidylle jahrelang auf einem unansehnlichen Erdhügel abspielen.
4. Welche finanzielle Belastung ist möglich?
Ob ein geplantes Bau- oder Kaufvorhaben machbar ist, entscheidet sich letztlich bei der Gegenüberstellung der zu erwartenden Finanzierungsbelastung und dem dafür zur Verfügung stehenden Einkommensbetrag. Passen die beiden Eckdaten nicht zusammen, kann ein seriöser Berater dem Kunden nur zwei Möglichkeiten vorschlagen: entweder etwas kleiner und billiger zu planen oder erst einmal noch weiter Eigenkapital anzusparen. Im Idealfall bleibt nach Abzug der monatlichen Belastung immer noch etwas Luft im Haushaltsbudget. Gibt es größere Spielräume, sollten diese zur schnelleren Schuldentilgung genutzt werden.
5. Wie sieht die Finanzierung aus?
Steht die Ampel für den geplanten Hauskauf auf grün, dann kann es an die Details der Finanzierung gehen. Hier muss der Berater zum Beispiel gemeinsam mit dem Kunden klären, ob zinsverbilligte Förderkredite genutzt werden können und welche Zinsbindung gewünscht und sinnvoll ist. Das hängt natürlich wieder von den Einkommensverhältnissen und dem Bedarf der Familie ab.
Bei den derzeit niedrigen Zinsen sind hohe Tilgungssätze sinnvoll. Während Normal-Zins-Phasen sollten aber eher nützliche Zusatzoptionen festgelegt werden wie zum Beispiel die Möglichkeit zu Sondertilgungen oder zur nachträglichen Veränderung der Tilgungshöhe, die dann im Pflichtenheft der Finanzierer stehen muss.