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Preiswert bauen leicht gemacht

04.07.2017

Bauen ist nicht billig – besonders scheinbare Schnäppchen erweisen sich oft als teuer. Wer langfristig gesehen preiswert bauen will, sollte auf Qualität, gute Planung und solide Finanzierung setzen, um Kostenfallen und Nachbesserungen zu vermeiden.

 

Eine gute Beratung und ein individuell zugeschnittenes Angebot, das alle Fördermöglichkeiten, zinsverbilligte KfW-Kredite und Steuervorteile aufzeigt, ist Gold wert. Foto: ©goodluz; Fotolia.com

Die Verlockung ist groß, bei den aktuell historisch niedrigen Zinsen auch mit sehr wenig Eigenkapital ein Haus zu bauen. Das ist riskant, denn eine mögliche Zinserhöhung am Ende der Zinsbindungsfrist kann zur erheblichen Belastung werden. Mindestens 20, besser 30 Prozent der Darlehenssumme sollte an Eigenkapital vorhanden sein. Eine gute Beratung und ein individuell zugeschnittenes Angebot, das alle Fördermöglichkeiten, zinsverbilligte KfW-Kredite und Steuervorteile aufzeigt ist Gold wert.

Preiswert bauen. Foto: Weberhaus

Grundstücke sind zum teuren Gut geworden. Der Anteil des Bodenpreises an Kaufimmobilien liegt heute bei über 60 Prozent. Reihenhäuser mit intelligenten Grundrissen brauchen weniger Fläche. Foto: Weberhaus

Mit Blick auf das Zinstief scheint der Hausbau gerade besonders günstig zu sein – aber: Die Bau- und vor allem Grundstückspreise sind dafür in den letzten Jahren gestiegen. Ein kleiner 
Trost: Die Baukostensteigerungen gehen gerade im Holzfertigbau auch mit steigender energetischer Qualität einher. Und mehr Qualität ist der Schlüssel zu preiswertem Bauen in seiner besten Form. Denn billige Angebote, die nachgebessert werden müssen, mangelhaft ausgeführte Bauleistungen und Bauzeitverzögerung aufgrund schlechter Planung sind die Kostenfallen schlechthin. Wer langfristig gesehen günstig bauen will, sollte folgende Punkte beachten:

 

Stadtnah bietet sich verdichtetes bauen an

Bauland in Ballungsgebieten ist begehrt – und teuer. Deshalb sind die Grundstücke hier meist sowieso klein. In stadtnahen Gebieten ist dafür in der Regel der Werterhalt einer Immobilie besser, die Infrastruktur komfortabler. Hier bieten sich verdichtete Bauformen wie ein Doppel- oder Reihenhaus an, die schon auf etwa 200 Quadratmetern zu realisieren sind. Für ein frei stehendes Einfamilienhaus werden mindestens 400 Quadratmeter benötigt. Wer Kosten sparen möchte, sollte auch auf die Bodenbeschaffenheit achten: Ein Keller wird bei felsigem Untergrund oder drückendem Grundwasser teurer, Hanggrundstücke sind grundsätzlich aufwendig zu erschließen und zu bebauen. Für den Baukörper gilt: Ein wohlproportioniertes, einfaches Haus, das sparsam mit Grundstücks- und Wohnfläche umgeht, muss nicht langweilig aussehen, ist aber auf jeden Fall günstiger. Also keine Erker, Wintergärten, Gauben oder (zu) kleine Balkone im Obergeschoss. Ein kleineres, kompaktes Haus bedeutet weniger Pflegeaufwand und weniger Heizenergieverbrauch. Damit spart es doppelt Kosten. Außerdem können Anbauteile auf Wunsch auch später nachgerüstet werden.

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Anders sieht es beim Keller aus: Dieser lässt sich nicht nachträglich einbauen. Auch wenn ein Keller rund 25.000 bis 40.000 Euro mehr kostet als eine einfache Bodenplatte, sollte der Verzicht hier gut überlegt sein. Denn ohne Abstellflächen geht es nicht – und die kosten auch im Haus Platz und Geld. Bei teurem Baugrund und in Hanglage ist der Keller praktisch obligatorisch, wer etwas mehr Platz hat, kann sich auch mit Geräteschuppen oder (zusätzlicher) Garage behelfen.

Klar gegliederte, durchdachte Grundrisse bieten viel Komfort auf kleiner Fläche. Denn Platz zum Wohnen erfordert nicht unbedingt mehr und teure Quadratmeter, sondern eine gute Planung. Ein offener Grundriss im Erdgeschoss schafft ein großzügigeres Raumgefühl, bei Schlafzimmern sollte man auf harmonische Raumproportionen, einen möglichst hohen Kniestock und gute Möblierbarkeit achten. Wenn Türen und Fenster so platziert werden, dass daneben noch ein großer Schrank passt, ist die separate Ankleide verzichtbar. Im Eingangsbereich sollte dagegen nicht zu sehr an Platz gespart werden, damit Garderobe, Schuhe, Kinderwagen und Gäste nicht zum Stau führen.

 

Im Sanitärbereich beim Guten Standard bleiben 

Küche und Bad sind richtige Kostenfallen. Wer auf die Arbeitsplatte aus Granit, „goldene Wasserhähne“ und Sanitärobjekte vom Stardesigner (erst einmal) verzichten kann, spart bis zu 15.000 Euro, ohne wirklich Abstriche bei der Qualität machen zu müssen.

Fenster und Türen sollten energiesparend und einbruchsicher sein – hier zählt die Qualität! Sparen lässt sich, wenn man sich für Standardmaße und möglichst wenig verschiedene Formate entscheidet. Und: Nicht jedes Fenster muss sich öffnen lassen – Festverglasungen sind günstiger als Öffnungsflügel.

Die Wahl der Heizungsanlage beeinflusst langfristig die Unterhaltskosten des Hauses. Um sparsam zu sein, muss sie genau auf die Haushülle und die Bedürfnisse der Familie abgestimmt werden. Nur dann wird sie wirklich effizient arbeiten. Hier lohnt sich eine genau Kontrolle der Berechnungen, im Zweifelsfall durch einen Fachmann (siehe VPB-Experten-Tipp). Moderne Heizsysteme brauchen wenig Platz und oft keinen Schornstein. Wer darauf verzichtet, kann allerdings später auch keinen Kaminofen im Wohnzimmer anschließen.

VPB-Experten-Tipp:

Unabhängige Bausachverständige unterstützen Bauherren erst bei der Bauvertragskontrolle, später bei der laufenden Baukontrolle. Vor Kostenfallen schützt etwa das Baugrundgutachten, denn nur wer weiß, auf was er baut, weiß, wie er das Haus richtig gründen muss. Die Energieberechnung ist zwar vorgeschrieben, aber oft fehlerhaft berechnet. Bauherren sollten sie vom Unabhängigen checken lassen, denn wer falsch baut, verstößt gegen das Gesetz und verliert eventuell die KfW-Mittel. Wer viel investiert, der will auch wissen, ob der fertige Bau luftdicht ist: Der Blower-Door-Test mit Thermografie zeigt vor der Abnahme, ob alles ok ist. Auch diesen Test sollten Bauherren unabhängigen Experten übertragen.

Ein einfaches Satteldach ist günstiger als ein Flachdach. Ein flach geneigtes Dach mit hohem Kniestock schafft mehr Platz im Obergeschoss. Dieser zusätzliche Raum ist meist mit weniger finanziellem Aufwand zu erreichen als eine größere Grundfläche. Einfache Ziegel sind günstiger als glasierte, viel teurer wird es bei „exotischen“ Eindeckungen wie zum Beispiel Schiefer.

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Nebenkosten nicht vergessen

Die Kosten für Außenanlagen werden oft unterschätzt! Sie machen 12 bis 18 Prozent des Hauspreises aus. Sicherheitsrelevante Maßnahmen wie Außentreppen, Befestigung von Zugang und Zufahrt und Absicherung von Hängen können schlecht aufgeschoben werden, Gartenteich und Obstbäume dagegen können warten. 

Wichtig ist vor allem, diese Zusatzkosten und die Baunebenkosten für Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer, Erschließung und Umzug von Anfang an mit einzuplanen. Denn Nachfinanzieren wird in der Regel teuer!

Was bringt Eigenleistung? Grafik: VPB

Grafik: VPB

Muskel-Hypothek

Eigenleistungen sparen Baukosten, allerdings nicht so viel, wie Bauherren vielleicht vermuten. Die Tabelle oben zeigt Arbeiten, die versierte Heimwerker selbst erledigen können, die dafür benötigten Stunden sowie die daraus resultierende Einsparung gegenüber der Beauftragung von Handwerkern. Bei den konkreten Beispielen sparten Bauherren eines Reihenendhauses mit 140 m2 Wohnfläche in München 18.867 Euro bei reinen Baukosten von 253.482 Euro. Im Raum Leipzig waren es bei einem vergleichbaren Projekt 16.182 Euro Ersparnis  bei reinen Baukosten 217.994 Euro.

 

Zeitplan erstellen und einhalten

Auch die Zahlungskonditionen des Hausanbieters sind zu beachten. Wird der Hauspreis am Ende in einer Tranche fällig ist dies meist günstiger, weil Leistungen nicht im Voraus bezahlt werden müssen und der Kredit nicht in Teilraten abgerufen wird, was sich die Banken bezahlen lassen.

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Zeit ist Geld – das gilt vor allem beim Hausbau. Ein möglichst genauer Zeitplan hilft, Verzögerungen sofort zu erkennen und einzudämmen. Das neue Bauvertragsrecht, das ab 2018 gelten soll, schreibt auch vor, dass der Hausanbieter einen Fertigstellungtermin vertraglich zusichern muss. Je reibungsloser der Hausbau vonstatten geht, desto kürzer ist die Zeit der Doppelbelastung durch Miete und laufende Baufinanzierung. Und am Ende gilt wie bei allen Verträgen: kleingedrucktes Lesen und Unklarheiten von einem Fachmann prüfen lassen. Das schützt vor vorschnellen Entscheidungen  – und die durchaus üblichen Stornokosten in Höhe von 10 Prozent sind bei einem so kostenintensiven Projekt wie dem Hausbau auch keine Kleinigkeit. Scheuen Sie sich nicht, Hilfe von Verbraucherzentralen, Bauherren-Verbänden oder Sachverständigen in Anspruch zu nehmen. Eine Sachverständigen-Beratungsstunde kostet im Schnitt 100 Euro. Zum Baugrundgutachten wie zu allen anderen Teste sollte man vorher Angebote einholen, die Preise variieren, etwa zwischen gut 1.000 und 2.500 Euro. Im Zweifelsfall sind die Kosten für einen Sachverständigen meist gut investiertes Geld, auch wenn sie zunächst hoch erscheinen.

(aus der Zeitschrift Hausbau 5/6-2017)



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