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So viel Haus kann ich mir leisten!

09.09.2013

Ohne schön zu rechnen: Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten? Bei der Kalkulation der eigenen vier Wände gibt es eine Disziplin, die gern praktiziert wird, vor der aber alle Experten warnen: das Schönrechnen. Hauptgrund für diese laxen Berechnungen ist, dass die meisten Zeitgenossen keine strenge Buchführung betreiben.

Exakte Buchführung
Hausaufgabe Nummer 1 wäre also, ein Haushaltsbuch anzulegen und akribisch zu notieren, wie viel Geld für welchen Zweck ausgegeben wird. Diese Buchführung sollte man über mehrere Monate, am besten über ein Jahr, pflegen, damit Sonderausgaben wie Urlaube, Versicherungen etc. zuverlässig erfasst werden.

Hausaufgabe Nummer 2 besteht darin, alle Einnahmen zu ermitteln. In der Regel ist das das laufende Einkommen aus der Berufstätigkeit, wobei Angestellte und Beamte sich hier leichter tun als Selbstständige mit schwankendem Einkommen. Außer beruflichen Einkünften stehen vielleicht Einnahmen aus Vermietungen, nebenberuflichen Tätigkeiten oder Ähnlichem zur Verfügung.

Die durchschnittliche Summe aller Einnahmen minus die durchschnittliche Summe aller Ausgaben ergibt dann den finanziellen Spielraum. Je nach angespartem Eigenkapital und je nach Zinssatz und Tilgung für Hypothekendarlehen lässt sich dann die höchstmögliche Kreditrate ermitteln.

Richtwert Miete
Das ist Ihnen zu viel Rechenaufwand? Dann können Sie sich an Faustregeln halten, die aber nur Näherungswerte darstellen. Wer eine Kaltmiete von 800 Euro stemmen kann, sollte in der Lage sein, diesen Betrag auch für ein Darlehen aufzubringen. Doch Vorsicht: In der Regel sind die Betriebskosten für ein Einfamilienhaus höher als die Nebenkosten für eine Wohnung. Aus 250 Euro können da schnell 400 Euro werden!

Richtwert Nettoeinkommen
Eine andere Regel besagt, dass die Höhe der Darlehensrate 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Bei 2500 Euro netto wären das zum Beispiel 1000 Euro.

Richtwert Lebenshaltungskosten
„Ein gutes Korrektiv sind die Lebenshaltungskosten“,  ergänzt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Interhyp. Hier sollten rund 40 Prozent des Haushaltseinkommens veranschlagt werden. Laut Goris sind dies etwa mindestens 600 bis 800 Euro für die erste Person und 150 bis 200 Euro für jede weitere Person. „Das bedeutet: Wer in einem Haushalt mit vier Personen von einem Haushaltsnettoeinkommen von 2000 Euro lebt, kann monatlich davon nicht 1000 Euro für die Kreditrate aufbringen.“

Lange Laufzeiten und hohe Tilgung
Wie immer kommt es also darauf an. Wie viel das Eigenheim kosten darf, hängt im Wesentlichen vom Zins ab und von der Höhe der Tilgung, aber auch vom Eigenkapital. Unsinnig wäre es, einen Kredit über eine kurze Laufzeit, z.B. fünf Jahre, abzuschließen und mit 1,0 Prozent zu tilgen. Die monatliche Rate wäre dann zwar sagenhaft niedrig, die Restschuld nach fünf Jahren aber wahnsinnig hoch. Und wer weiß, wie sich bis dahin die Zinsen entwickelt haben?! Muss die Restschuld dann zu hohen Zinsen verlängert werden, ist der Bauherr womöglich nicht mehr in der Lage, den Kredit zu bedienen. Dann stehen Notverkauf oder Zwangsversteigerung bevor.

Experten empfehlen aufgrund der günstigen Zinsen möglichst lange Laufzeiten und möglichst hohe Tilgung. In unserer Tabelle sind grundsätzlich 15 Jahre zugrunde gelegt. Das kostet zwar ca. 0,7 Prozentpunkte mehr als ein zehnjähriges Darlehen, dafür kann der Bauherr aber viel länger ruhig schlafen. Und angesichts des günstigen Zinsniveaus bleibt trotzdem Spielraum für eine angemessene Tilgung, um die Restschuld zu drücken. 

Enorme Zinsunterschiede
Auf jeden Fall lohnt es sich die Konditionen der Anbieter genau zu vergleichen. Das betont Max Herbst, Inhaber FMH Finanzberatung, der Dutzende Kredit-institute unter die Lupe genommen hat. „So beträgt die Zinsdifferenz für ein 15-jähriges Darlehen bei einem Kreditbetrag von 150000 Euro, 80 Prozent Beleihung und zwei Prozent Tilgung zwischen dem erst- und letztplatzierten Anbieter (Platz 65) in unserem Hypotheken-Vergleich einen Prozentpunkt. In harter Währung entspricht dies einem Unterschied von 122 Euro im Monat.“ Damit nicht genug. „Über 15 Jahre hinweg zahlt der Kunde bei der Bank mit der roten Laterne damit 22391 Euro mehr als beim Spitzenanbieter, wenn die Zinsersparnis in eine erhöhte Tilgung investiert wird.“

Oder anders gerechnet: Mit der Zinsersparnis erweitert sich der Spielraum für die Kredithöhe, und das Haus lässt sich besser ausstatten, oder es reicht für ein paar Quadratmeter mehr Wohnfläche.

WAS DAS HAUS KOSTEN DARF