Solide Hausfinanzierung

Solide Hausfinanzierung
Foto: www.fotolia.de

Die supergünstigen Zinsen für Baugeld wirken auf viele Bauinteressenten zurzeit verführerisch. Trotz oder gerade wegen der allgemeinen Niedrig-Zins-Aufbruchstimmung gilt aber immer noch als Grundregel: Bauen sollte nur, wer sein Haus solide finanzieren kann und auch für Unvorhergesehenes noch Reserven hat.

Eigenkapital

Dazu gehört als Allererstes ausreichend Eigenkapital. Wer versucht, die kompletten Baukosten per Kredit zu finanzieren, weil die Zinsen ja so niedrig sind, wird meist scheitern: Schon seit einigen Jahren erhalten Bauwillige eine Vollfinanzierung nur noch unter ganz bestimmten Voraussetzungen. So hat das gerne zitierte Lehrer-Ehepaar im Beamtendienstverhältnis gute Chancen, eine Vollfinanzierung zu bekommen. Auch selbstständige Rechtsanwälte, Ärzte oder Steuerberater können gute Karten haben – Gewerbetreibende mit schwankendem Einkommen aber z.B. oft eher schlechte. Mit wenigen Ausnahmen gilt: 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sollten es schon sein, um von der Bank Baugeld zu bekommen. Je mehr Eigenkapital, desto besser gestalten sich in der Regel die Zinskonditionen und desto billiger wird der Kredit.

Auch die Laufzeiten von Krediten sind maßgeblich für die Höhe der Zinsen: Je länger man sich für die Rückzahlung des geliehenen Geldes Zeit lässt, desto mehr Zinsen verlangen die Geldgeber. Richtig niedrige Zinsen, die oft in der Werbung genannt werden, gibt es zumeist nur für Kredite mit einer zehnjährigen Laufzeit. Danach muss eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld abgeschlossen werden – doch wie es dann mit den Zinsen aussieht, kann heute natürlich noch niemand mit Sicherheit sagen. Verbraucherschützer befürchten daher, dass in zehn Jahren eine Welle von Zwangsvollstreckungen auf uns zurollen könnte, weil Bauherren, die bei der Darlehensverlängerung dann vermutlich höheren Zinsen nicht mehr stemmen könnten. Wer dieses Risiko nicht eingehen will, sollte also von Anfang an genau rechnen – und ein Finanzpolster für Eventualitäten vorsehen. Experten empfehlen für Baukredite mindestens 15 Jahre Zinsbindung und eine Tilgung von zwei oder noch besser drei Prozent.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz eines Kredites gibt an, wie viel Prozent des geliehenen Geldes jeden Monat an den Kreditgeber zurückgezahlt werden soll. Dieser Betrag kann bei vielen Verträgen individuell an die monatliche finanzielle Belastbarkeit angepasst werden. Je höher die Tilgung ist, desto schneller schmilzt der Schuldenberg.

Tilgungs-Flexibilität bringt es, sich das Recht auf Sondertilgungen im Vertrag festschreiben zu lassen: dann können auch zusätzliche Zahlungen außer der Reihe, z.B. nicht verbrauchte Urlaubs- oder Weihnachtsgelder oder Erbschaften zur Tilgung des Kredites verwendet werden. Um das für die persönliche Situation passende Angebot zu finden, sollten sich Bauherren grundsätzlich immer mehrere Finanzierungsangebote einholen. Die Unterschiede sind teilweise erheblich.

Die Zeitschrift Finanztest verglich in der Ausgabe 4/2015 Baufinanzierungsangebote von 98 Banken, Versicherern und Vermitt­lern und stellte dabei für ein 150 000-Euro-Darlehen mit 25 Jahren Zins­bindung Kostenunterschiede von bis zu 67 600 Euro fest. Vergleichen lohnt also!

Entscheidend dafür, ob Banken an der Finanzierung ihres Bauvorhabens Interesse haben ist auch, was Sie wo bauen möchten.  Der Energiestandard spielt eine wichtige Rolle, aber auch die Lage. Wer ein Haus baut, das sogar die Anforderungen der nächsten Energieeinsparverordnung (EnEV) deutlich übertrifft, hat gute Chancen, bessere Kreditkonditionen zu erhalten als ein Bauherr, der sich damit begnügt, die aktuelle EnEV zu erfüllen.

Zukunftsträchtiges Bauen in guten Lagen ist aber infolge des Immobilienbooms der letzten Jahre teuer geworden. Um auch Durchschnittsverdienern hier den Weg zum Immobilieneigentum zu ermöglichen, bieten der Staat sowie viele Länder und Kommunen verschiedene Förderungen, wie z.B. Zuschüsse und sehr günstige Kredite für Bauherren an. Wer ein besonders energieeffizientes Haus baut und Familie mit Kindern hat, profitiert dabei besonders.

Förderungen

Das bekannteste Förderinstitut ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW, ein Teil der staatseigenen KfW-Bankengruppe. Die KfW vergibt Kredite zu besonders günstigen Konditionen und teilweise sogar Tilgungszuschüsse. Beantragt werden die Förderungen nicht direkt bei der KfW, sondern über die Hausbank des Bauherren. Auch Kreditvermittler helfen bei der Antragstellung. Weigert sich Ihr Finanzierungspartner, KfW-Kredite für Sie zu beantragen, sollten Sie den Anbieter wechseln.

Auch über das sogenannte „Wohn-Riestern“ unterstützt der Staat Bauherren finanziell. Alle, die in die gesetzliche Rentenkasse einzahlen, können davon profitieren. Voraussetzung ist, dass Sie in die Immobilie selbst einziehen und diese mit mindestens vier Prozent Ihres jährlichen Bruttoeinkommens bis zu Ihrem Renteneintritt komplett abbezahlen – denn mit diesem Förderinstrument will der Bund Ihre Altersvorsorge sichern helfen, was in diesem Fall über das mietfreie Wohnen im Alter gewährleistet werden soll. Der Staat zahlt im Rahmen des Wohn-Riester jährlich Zulagen von 154 Euo pro förderberechtigter Person und, abhängig vom Geburtsjahr, 185 bzw. 300 Euro für jedes Kind.

Allerdings gilt auch hier wie bei Riester-Verträgen das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung: Während ihres Berufslebens zahlen Sie weniger Steuern, müssen aber im Rentenalter die erhaltenen Förderungen nachversteuern. Das lohnt sich, da der Steuersatz im Alter normalerweise geringer ist, als während des Berufslebens.

Auch die Länder unterstützen Bauherren mit zinsgünstigen Krediten. So ermäßigt z.B. die L-Bank in Baden-Württemberg die Zinsen der KfW-Programme „Energieeffizient bauen“  und „Wohneigentumsprogrammes“ zusätzlich für Bauvorhaben im „Ländle“. Auch der Freistaat Sachsen gewährt Bauherren Ermäßigung auf das KfW-Programm 124. Da alle Länder tendenziell mit Haushaltsproblemen zu kämpfen haben und eventuell vorhandene Programme nicht allzu üppig ausgestattet sind, empfiehlt es sich, möglichst früh im Kalenderjahr einen Antrag zu stellen. Zu beachten ist auch, dass die meisten Länderprogramme an Einkommensgrenzen gebunden sind.

Angesichts des Fachkräftemangels sind vor allem junge und jüngere Menschen als Einwohner begehrt – des
wegen bemühen sich auch Städte und Gemeinden vor allem junge Familien mithilfe von günstigen Baubedingungen zu locken. Gemeinden bieten oft günstigere Grundstücke, kleinere Darlehen oder einmalige Geldzuschüsse für Familien, die auf der Gemeindegemarkung neu bauen möchten.

In jedem Fall lohnt es sich, für seinen Bauort und sein individuelles Bauvorhaben alle passende Fördermittel zu nutzen! Im Gegensatz zu den (momentan noch) günstigen Zinsen können sie durchaus einen hilfreichen Baustein einer stabilen Immobilienfinanzierung darstellen.

Hier finden Sie als PDF:  Förderinfos im Netz »»

Scroll to Top