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Steuern sparen

05.06.2012

Für Eltern kann es sich aus steuerlicher Sicht durchaus lohnen, für das studierende Kind eine Wohnung zu kaufen anstatt eine Studentenbude zu mieten Foto: BHWHöchstrichterliche Urteile haben im Steuerrecht eine wichtige Bedeutung. So bestätigt der Bundesfinanzhof, dass nahe Angehörige berechtigt seien, ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig zu gestalten, wenn sie bestimmte Regeln einhalten.

Es kommt zum Beispiel oft vor, dass Eltern ihren Kindern Immobilien zu verbilligten Konditionen vermieten und die Verluste aus der Vermietung in ihrer Steuererklärung steuermindernd ansetzen. „Dabei sind allerdings bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen, damit diese Mietverhältnisse vom Finanzamt akzeptiert werden“, macht Oliver Wicher, Fachanwalt für Steuerrecht in Stuttgart, deutlich. „Konkret bedeutet das, dass diese Mietverhältnisse dem sogenannten Fremdvergleich standhalten müssen“, erläutert der Steueranwalt.

Folgende Punkte sind dabei zu berücksichtigen:
Es müssen klare und eindeutige Vereinbarungen im schriftlichen Mietvertrag getroffen werden. Zweitens müssen Inhalt und Durchführung dem entsprechen, was unter fremden Dritten üblich ist. Drittens muss das Mietverhältnis tatsächlich so durchgeführt werden, wie es vereinbart ist.

Seit dem 1. Januar 2012 gilt: Vermieter, die von ihren Mietern weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, müssen künftig damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten nur noch anteilig anerkennt. Bisher lag die Grenze bei 56 Prozent.

Zu den typischen Werbungskosten gehören die Darlehenszinsen, Gebäudeabschreibung und Verwaltungsausgaben. Die bisher nötige Überschussprognose, mit der ein Vermieter den vollen Werbungskostenabzug erreichen konnte, wenn er zwischen 56 und 75 Prozent der üblichen Marktmiete verlangt hat, entfällt seit diesem Jahr.

Grundsätzlich ist es unerheblich, ob es sich bei Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt, aber die stark verbilligte Vermietung findet üblicherweise unter Verwandten statt. „Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen können.

Diese Vermieter können seit diesem Jahr die Kosten nur noch voll geltend machen, wenn mindestens 66 Prozent der üblichen Marktmiete vereinbart sind“, so erläutert Haus & Grund die neue rechtliche Situation. Gegebenenfalls müsse der betroffene Vermieter in diesen Fällen allein aus steuerlichen Gründen die Miete erhöhen. Dies gelte insbesondere dann, wenn die ortsübliche Miete stark gestiegen sei. „Wenn diese Regel und die Kriterien des Fremdvergleichs eingehalten werden, besteht eine gute Chance, dass Mietverhältnisse zwischen Angehörigen vor dem Fiskus und den Finanzgerichten Bestand haben“, so die Einschätzung von Steueranwalt Wicher. Die Unterhaltsberechtigung von Kindern ist übrigens nach der ständigen Rechtsprechung des BFH kein Kriterium des Fremdvergleichs.

Beispiel: Für Eltern kann es sich aus steuerlicher Sicht durchaus lohnen, für das studierende Kind eine Wohnung zu kaufen anstatt eine Studentenbude von Dritten zu mieten. „Eltern dürfen grundsätzlich eine Wohnung an ihre studierenden Kinder steuerwirksam vermieten, wenn die Immobilie nicht Bestandteil der eigenen Haushaltsgemeinschaft ist“, so Rechtsanwalt Wicher.

Vorgehensweise: Die Miete, die das Kind bezahlt, fließt nicht in fremde Hände, sondern in das Vermögen der Eltern, die darüber hinaus auch noch Steuervorteile geltend machen können. Ein Ehepaar vermietete eine Wohnung an ihre studierende Tochter. Die Miete wurde von der Tochter auf das Bankkonto der Eltern überwiesen. Die Tochter ihrerseits finanzierte die Wohnung aus dem monatlichen Barunterhalt der Eltern.

Die Eltern verrechneten die Mieteinnahmen mit ihren Kosten und machten einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt lehnte das ab. Der Bundesfinanzhof sah das aber anders: Das Motiv, Steuern zu sparen, so der Bundesfinanzhof, mache eine steuerliche Gestaltung noch nicht unangemessen. Angehörigen stehe es frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig zu gestalten (BFH, IX R 39/99).