Wohl dem, der jetzt baut. Denn die Zinsen am Hypothekenmarkt sind immer noch sehr günstig. Also nichts wie los und ein Darlehen abschließen? Nicht ganz!
Um eine passgenaue Finanzierung zu erhalten, müssen angehende Bauherren ihre persönliche Situation genau analysieren und sich verschiedene Fragen stellen? Wie sicher ist mein Job? Wie viel Eigenkapital kann ich aufbringen? Welche monatliche Rate kann ich stemmen? Erwarte ich in den nächsten Jahren eine Schenkung oder Erbschaft? Welcher Risikotyp bin ich? Habe ich einen oder mehrere Bausparverträge angespart? Habe ich eine Riesterrente abgeschlossen? Kann ich staatliche Förderung einbauen?
Der Klassiker: Das Annuitätendarlehen
Sind diese Fragen beantwortet, gilt es sich einen Überblick zu verschaffen, welche Institute welche Kreditprodukte anbieten. Das gute alte Annuitätendarlehen gibt es natürlich immer noch. Annuität bedeutet eine gleichbleibende Jahresleistung aus Zins und Tilgung, wobei der Anteil der Zinszahlung jeden Monat ein bisschen zugunsten des Tilgungsanteils abnimmt, da sich mit jeder Rate die Restschuld ein bisschen verringert.
Angesichts des niedrigen Zinsniveaus sollten möglichst lange Laufzeiten gewählt werden und eine möglichst hohe Tilgung, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist nicht mehr so hoch ist. Mindestens zwei Prozent anfängliche Tilgung sollten es sein, besser mehr. Wer seinen „Wohnries-ter“ einbaut und mit seinen Einzahlungen und staatlichen Zulagen zusätzlich tilgt, steht noch besser da. Voraussetzung: Das Darlehen muss von der Bundesanstalt für Finanzaufsicht (Bafin) als riestertauglich zertifiziert sein.
Wer einen Darlehensvertrag über 15 oder sogar 20 Jahre abschließt, kann sicher kalkulieren und ruhig schlafen. Dabei muss der Bauherr nicht befürchten, auf so lange Zeit an das Darlehen gekettet zu sein. Denn es lässt sich nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
Äußerst beliebt: Das Bauspardarlehen
Je nach Tarif werden 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme angespart. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, erhält der Bauherr die gesamte Bausparsumme ausgezahlt und zahlt den Kredit innerhalb eines bestimmten Zeitraums ab. Die Zinsen auf das angesparte Vermögen sind meist mickrig, aber dafür sind die Kreditzinsen ebenfalls niedrig. Allerdings sind die Zinsen für ein Hypothekendarlehen schon seit Jahren so niedrig, dass dieses in vielen Fällen günstiger ist als ein Bauspardarlehen. Zumal Abschlussgebühren den Effektivzins verteuern. Zahlreiche Bausparkassen haben riesterfähige Bausparverträge im Angebot.
Ideal ist ein Bausparvertrag für Leute, die planen, erst in ein paar Jahren zu bauen bzw. zu kaufen. Falls die Zinsen für Hypothekendarlehen in der Zwischenzeit steigen, ist der Bausparer auf der sicheren Seite und erhält den vereinbarten günstigen Darlehenszins.
Kombi-Darlehen I: Fest und variabel
Für Leute, die etwas mehr Erfahrung als Wertpapieranleger haben, war es lange Zeit attraktiv, einen Teil des Kredits als variables Darlehen aufzunehmen. Der Zins orientiert sich in diesem Fall an den kurzfristigen Leitzinsen (Euribor oder Libor), die im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise zwei Jahre lang im Keller waren. Diese Variante ist jedoch im Moment angesichts der historisch niedrigen Zinsen absolut nicht zu empfehlen.
Kombi-Darlehen II: Bausparkassen
Die Kombikredite der Bausparkassen bestehen aus zwei Teilen: Einem Sofort- oder Vorausdarlehen und einem Bausparvertrag. Der Bauherr erhält von der Bausparkasse einen bestimmten Kreditbetrag, z.B. 100000 Euro. Gleichzeitig schließt er einen Bausparvertrag in gleicher Höhe ab. Für das Sofortdarlehen zahlt der Bauherr nur Zinsen. Statt zu tilgen, zahlt er in seinen Bausparvertrag ein. Hat er dann je nach Tarif 40 oder 50 Prozent angespart, erhält der Bauherr die Bausparsumme in Höhe von 100000 Euro ausgezahlt, mit dem er das Vorausdarlehen ablöst. Anschließend zahlt er das Bauspardarlehen von 50000 oder 60000 Euro ab.
Diese Kombilösung ist dann gut für den Bauherrn, wenn der Darlehenszins für das Bauspardarlehen zum Zeitpunkt der Auszahlung niedriger ist als für ein Bankdarlehen. Die Laufzeit beträgt je nach Modell 15 bis mehr als 30 Jahre. Die Zinsen sind in der Regel für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgelegt. Kombikredite gibt es mit und ohne Riester-Förderung.
Schnell- oder Volltilgerdarlehen
Wenn die Zinsbindungsfrist abläuft, sitzen die meisten Bauherren immer noch auf einer erklecklichen Restschuld, sodass eine Anschlussfinanzierung fällig wird. Pech, wenn dann die Zinsen gerade hoch sind. Gut verdienende Kreditnehmer können dem entgegenwirken, indem sie festlegen, bis wann sie schuldenfrei sein wollen. Die Tilgungsrate wird dann entsprechend hoch angesetzt. Oft erhalten Kreditnehmer bei dieser Variante einen Zinsnachlass. Besonders geeignet ist die Darlehensvariante auch für Best Ager, die noch 15-20 Jahre zur Rente haben und bis dahin schuldenfrei sein wollen.
Diese Aufzählung von Kreditvarianten, die keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt, zeigt, wie vielfältig die Baukreditlandschaft geworden ist. Ein gewisser Fleiß sowie eine gute Beratung durch Fachleute sind unerlässlich, um die optimale Finanzierung zu bekommen.
Mit Risiko: Fondssparplan
Bei den meisten Kreditverträgen wird momentan wegen des niedrigen Zinsniveaus eine Anfangstilgung von mehr als einem Prozent vereinbart. Ziel ist es, die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist möglichst tief zu drücken und schneller schuldenfrei zu werden. Alternative: Nur ein Prozent tilgen und den gleichen Betrag in einen Aktien- oder Mischfonds anlegen. Das Kalkül dahinter: Das angesparte Geld vermehrt sich im Zeitraum der Zinsbindung so stark, dass es die höhere Restschuld mehr als ausgleicht.
Diese Option setzt voraus, dass sich die Finanzmärkte im gegebenen Zeitraum positiv entwickeln. Sind die Kurse zum Ende der Kreditlaufzeit im Keller, haben die Bauherren ein Problem. Nur für Menschen mit starken Nerven.