Effizienz-, Passiv- oder Plus-Energie-Häuser stehen hoch im Kurs. Auch die Fertighaushersteller profitieren von diesem Boom, schließlich sind sie in Sachen Energieeffizienz seit langem Vorreiter. Zudem bieten sie den Baufamilien vertragliche Sicherheit, denn sie verkaufen und bauen die Häuser zu einem vereinbarten Termin und zu einem fixen Preis.
Doch der Run aufs „Betongold“, wie die eigene Immobilie im Zuge der Eurokrise genannt wird, hat seinen Preis. Denn Baufirmen, Haushersteller und Handwerker können die immense Nachfrage nur mit Zeitverzögerung bedienen. Das wirkt sich auch auf die Finanzierung aus. Schließt ein Bauherr einen Kreditvertrag ab, beginnt die Uhr zu laufen. Zins und Tilgung müssen geleistet werden.
Aber wo ist das Problem, mag sich da so mancher Bauherr fragen. Zinsen und Tilgung werden ja nur fällig, wenn ich einen Teil des Kredits abgerufen habe. Das ist korrekt. Allerdings enthält der Kreditvertrag auch eine Klausel über den sogenannten „Bereitstellungszins“. Dieser wird fällig, wenn der Darlehensnehmer seinen Kredit nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abruft. Wie das, ich zahle der Bank Zinsen, weil ich kein Geld von ihr nehme? Ja, denn die Bank hat das Geld ja für den Bauherrn reserviert. Max Herbst, Chef der FMH Finanzberatung in Frankfurt/Main, erläutert den Sachverhalt. „Die Bank hat sich auf dem Kapitalmarkt refinanziert und zahlt dem Kapitalanleger ab diesem Zeitpunkt die zugesagten Anlagezinsen. Da der Kreditnehmer einen Teil des Darlehens erst nach einigen Monaten abruft und auch erst ab dann dafür Zinsen bezahlt, fehlen der Bank jedoch Zinseinnahmen – und das möchte sie über die Bereitstellungszinsen ausgleichen.“
Drei, sechs oder zwölf zinsfreie Monate?
Deshalb lohnt sich ein Blick aufs Kleingedruckte im Kreditvertrag. Denn es gibt große Unterschiede, was die Berechnung von Bereitstellungszinsen betrifft. „Die meisten Banken erheben bei Neubauten ab dem siebten Monat Bereitstellungszinsen“, weiß Herbst. „Es gibt jedoch auch Häuser, die bereits ab dem vierten Monat Zinsen verlangen, während andere erst ab dem 13. Monat Ansprüche anmelden.“
Je nach Kredithöhe können diese Zinsen durchaus schmerzhaft zu Buche schlagen. „Die Bereitstellungszinsen betragen bei den meisten Banken drei Prozent pro Jahr beziehungsweise 0,25 Prozent pro Monat“. Das kann sich zu einem ordentlichen Kostenposten summieren (siehe Rechenbeispiel). Deshalb wundert sich Peter Liehner, Geschäftsführer bei Weberhaus sowie bei der Firmentochter Weberhaus Finanzierungsservice GmbH, manchmal, „dass die Leute uns nicht öfter darauf ansprechen“.
Liehner und seine Kollegen berücksichtigen die Interessen der Bauherren durch eine sorgfältige Auswahl der Geldgeber. „Wir arbeiten grundsätzlich nur mit Kreditinstituten zusammen, die erst ab dem siebten Monat oder später Bereitstellungszinsen verlangen“, betont Finanzexperte Liehner. „Manchmal fallen die Zinsen auch erst ab dem 13. Monat an“, aber das sei dann meist mit höheren Darlehenszinsen verbunden, sodass es fraglich ist, ob es sich bei diesem Kreditangebot dann tatsächlich um das bessere handelt.
Bei Weberhaus vergehen nach Vertragsabschluss zurzeit etwa 12-15 Monate bis zum Einzug. Fallen Bereitstellungszinsen frühestens ab dem siebten Monat an, hält Liehner das Problem für überschaubar. „Da werden ja Pläne gemacht, die Ausstattungsberatung findet statt, ein Keller oder die Bodenplatte wird gebaut.“ Für diese Leistungen muss ein Teil des Baukredits in Anspruch genommen werden. „Da findet ein Baufortschritt statt, und das Darlehen wird ja teilweise abgerufen. Das entlastet den Bauherren, da Bereitstellungszinsen nur für den Teil des Darlehens anfallen, der noch nicht abgerufen ist.“
Liehner hat festgestellt, dass sich „die Kunden immer mehr zu Zockern entwickelt haben. Sie lassen die Finanzierung aufbereiten, dann sind sie ,vorgescored‘, das heißt die Bonität ist geprüft. Wenn die Ampel auf Grün steht, dann warten die Leute nach Vertragsabschluss noch vier bis acht Wochen in der Hoffnung, dass der Zins vielleicht fällt.“ Außerdem verschiebe sich dadurch die Periode, in der keine Bereitstellungszinsen zu zahlen sind, nach hinten.
Das jedoch ist eine riskante Wette. Denn momentan sieht es für die meisten Experten mittelfristig eher nach einem Zinsanstieg aus.