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Zusatzkredit fürs Haus

18.08.2014

Foto: akf - FotoliaDiese Erfahrung machen viele Bauherren: Die Vorfreude aufs neue Eigenheim steigt, allerdings auch der Stress. Termine werden nicht eingehalten, Bauarbeiten schlampig ausgeführt, und die Kosten laufen auch irgendwie aus dem Ruder. Vor allem der letzte Punkt kann ein Bauvorhaben ernsthaft gefährden. Denn Nachfinanzierungen kommen den Häuslebauer wesentlich teurer zu stehen als ein „normales“ Hypothekendarlehen.

Schlimmstenfalls kann der ganze Hausbau ins Wanken geraten oder gar scheitern, wenn keine Bank bereit ist, Geld nachzuschießen, etwa wenn die Beleihungsgrenze schon komplett ausgereizt ist. Mehr als 80 Prozent des Verkehrswertes finanzieren Banken und Versicherungen eher selten.

Wenn sich die ursprüngliche Kalkulation als zu knapp erwiesen hat, bleibt oft nichts anderes übrig als den Gang zum Darlehensgeber anzutreten. Das muss noch nicht schlimm sein, denn die Kreditinstitute haben ein ureigenes Interesse daran, dass die von ihnen 
finanzierten Bauprojekte erfolgreich abgeschlossen werden. Zwangsversteigerungen bedeuten auch für ein Finanz-institut einen gewissen Aufwand. Da „lohnt“ es sich in vielen Fällen, dann doch lieber den Bauherren etwas nachzuschießen.

Höhere Zinsen für höhere Beleihung
Allerdings verursacht ein solches Zusatzdarlehen auch Bearbeitungskosten, eventuell fällt eine Schätzung an etc. Und das lässt sich die Bank zahlen, zumal der Antragsteller in einer schlechten Verhandlungsposition ist. Zahlen lässt sich der Darlehensgeber seine gute Tat auch in Form von höheren Zinsen. Denn ein Zusatzdarlehen bedeutet ein höheres Beleihungsrisiko. Da es sich – im Verhältnis zum Gesamtvolumen – um kleine Beträge von wenigen Zehntausend Euro handelt, fällt unter Umständen auch ein „Kleindarlehensaufschlag“ an.

Ein Zusatzdarlehen verursacht außerdem gewisse Nebenkosten. Denn im Grundbuch muss eine neue Grundschuld bestellt werden, und das macht der Notar auch nicht umsonst.

Eine Nachfinanzierung kann auch noch aus einem anderen Grund unangenehm ins Geld gehen. Denn es ist nicht gesagt, dass die Zinsen allzeit auf dem momentan (Stand 7.7.2014) supergünstigen Niveau verharren. Wenn die Bauherren feststellen, dass das Geld nicht reicht, sind vermutlich ein paar Monate seit dem Abschluss der Finanzierung vergangen. Und da können die Zinsen ganz schnell mal um ein halbes Prozent oder mehr gestiegen sein. Zusammen mit dem oben erwähnten Risikozuschlag wird der Bauherr zinsmäßig dann gleich doppelt abgestraft.

Reserve beim ersten Kredit einplanen
Besser also, man lässt es erst gar nicht so weit kommen, dass eine Nachfinanzierung notwendig wird. Gründe dafür, dass die ursprüngliche Kalkulation über den Haufen geworfen wird, gibt es viele. Tappen Sie möglichst in keine der Fallen hinein! Normalerweise rechnet der erste Darlehensgeber eine Reserve von fünf bis zehn Prozent in den Kreditbetrag ein, sodass gewisse Mehrkosten ohne Nachfinanzierung aufgefangen werden können. Und das ist immer besser.    

GEFAHREN FÜRS BUDGET
Schlechte Kostenberechnung: „Mit dem Architekten bauen, das wird immer teurer als gedacht“, lautet ein gängiges Wort, das auf den Erfahrungen sehr vieler Bauherren beruht. Die geschätzten Kosten liegen meist unter den später tatsächlich geleisteten Aufwendungen.

 

Der angebliche „Festpreis“: „Alles aus einer Hand“ statt viele Handwerker – das hat schon seinen Reiz. Doch in den Vertragsformulierungen vieler Hausanbieter stecken oft mehrere Detailteufel. Die Kreativität mancher Anbieter konzentriert sich auf die Schaffung von Formulierungen wie „fast fertig“ oder „bezugsfertig“.

 

Das bedeutet nichts anderes, als dass manche Gewerke (z.B. Fußböden, Tapezierarbeiten) nicht im Preis enthalten sind. Auch sind viele Formulierungen sehr schwammig gehalten („oder anderer gleichwertiger Baustoff“). Außerdem müssen Bauherren beachten, dass ein Hauskaufvertrag üblicherweise ab Oberkante Kellerdecke abgeschlossen wird. Das heißt, die Kosten für den Keller oder die Bodenplatte samt Erdaushub, Versorgungsanschlüsse etc. kommen noch hinzu und müssen vom Bauherrn organisiert werden. Nicht der „Festpreis“ zählt, sondern nur der Endpreis mit allen zusätzlichen Kosten.

 

Bauherrenwünsche: Weil man in der Regel nur „ein Mal im Leben“ baut, möchte man sich möglichst viele Wünsche erfüllen. Vor allem in Bad und Küche lauern Gefahren. Hier gilt es, standhaft zu bleiben!