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Kleine Grundstücke

24.09.2018

Eine der größten Herausforderungen für Bauherren ist es heutzutage, ein Baugrundstück zu finden. Sich mit kleinen Grundstücken zu begnügen, erhöht Ihre Chancen, bei der Suche erfolgreich zu sein - und ist oft Grundlage, für besonders gelungene Hausentwürfe.

Auf kleinesten Grundstück passt der Neubau und punktet mit Höhe und Länge. www.fingerhaus.de
Mit nur fünf Metern Breite schiebt sich dieser schlanke Neubau elegant zwischen die historischen Nachbargebäude – und holt umso mehr  in Länge und Höhe heraus. Anstelle eines Gartens punktet es mit romantischen Hinterhofatmosphäre.

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Wer ein Haus bauen möchte, braucht auf jeden Fall ein Grundstück. Und das zu finden ist schwierig: Baugrund ist schon seit Langem Mangelware in Deutschland. In den letzten Jahren wurden Immobilien aufgrund von fallenden Sparzinsen und extrem billigem Baugeld immer attraktiver. Und so hat sich auch die Grundstückssitutaion weiter verschärft. Dabei gilt: Je gefragter die Region, desto schwieriger ist es Bauland zu finden und desto teurer wird es. Wer heute in Metropolregionen wie München, Stuttgart, Frankfurt oder Hamburg bauen möchte, braucht entweder sehr viel Geld, gute Verbindungen, Verwandschaft, die einem ein Stück bebaubares Land vererbt, oder: Geduld und Fantasie – und davon viel!

Hohe Baulandpreise = kleine Grundstücke

Ein Weg, sich trotz hoher Baulandpreise das eigene Haus leisten zu können, ist, sich auf das Wesentliche zu beschränken. Das heißt, vor allem in Regionen mit hohen Baulandpreisen, mit weniger Grundstücksfläche auszukommen.
Kleine Grundstücke sind oft nicht nur aufgrund ihrer geringeren Quadratmeteranzahl günstiger zu haben. Sie sind für Investoren in der Regel uninteressanter und somit scheidet bei diesen Grundstücken schon mal eine preistreibende Konkurrentengruppe aus. Auch Bauherren, die weniger kompromisslos bezüglich ihrer individuellen Wohnvorstellungen sind, werden sich eventuell nicht für kleine Stücke Bauland interessieren. Bei geringerer Nachfrage, wächst die realistische Chance, zu einem erschwinglichen Preis fündig zu werden.

Aber kleine Grundstücke stellen Bauherren auch vor spezielle Herausforderungen: Je kleiner das Stück Bauland ist, desto geringer fällt in der Regel auch dessen bebaubare Fläche aus. Um die gewünschte Anzahl an bewohnbaren Quadratmetern zu erhalten, muss man hier oftmals in die Höhe bzw. die Tiefe bauen.

Bei kleinen Bauparzellen, ist es besonders wichtig zu allererst genau festzustellen, ob es überhaupt die Bebauung zulässt, die Sie sich vorstellen. Deswegen sollte Ihr erster Weg, bevor Sie ein kleines Grundstück erwerben, erst mal aufs Baurechtsamt der zuständigen Kommune oder Stadt führen, um Klarheit bezüglich Ihrer Möglichkeiten zu erhalten. Erste Informationen über die Bebaubarkeit eines Grundstückes erhält man dort im sogenannten  Bebauungsplan. Hier ist genau festgelegt, ob, mit was und in welchem Maß ein Grundstück bebaut werden darf. Dazu können z.B. festgelegte Abstandsflächen zu Nachbarhäusern, das Maß der zulässigen Bebauung, Traufhöhen,  Dachformen oder Ausrichtung der Firstrichtung gehören.

dieses Haus wurde nach Größe und Maß passgenau auf ein Grundstück im Ortskern geplant. Keitel Haus
Die Anmutung dieses Hauses orientiert sich an den typischen Tabakscheunen der Bauumgebung. Seine Form und Größe wurde nach Maß auf ein Grundstück im Ortskern geplant und an den Verlauf der Straße angepasst, die seine Ostseite begrenzt. www.fertighaus-keitel.de

Erst mal gut informieren

Liegen Ihre Vorstellungen im Rahmen des hier festgelegten Zulässigen, sollten Sie Ihre Pläne weiter verfolgen. Schwieriger zu beurteilen ist dies, wenn es keinen gültigen Bebauungsplan gibt. Das ist oft in innerstädtischen Bereichen oder auch Ortskernen der Fall. Dann müssen Sie sich bei der zuständigen Genehmigungsbehörde genauer erkundigen, ob und was baulich auf dem jeweiligen Grundstück möglich ist. 

Ein Beispiel für weitere Schwierigkeiten, die kleine Grundstücke oftmals mit sich bringen ist das sogenanntete „Wegerecht“, welch die Bebaubarkeit des innerstädtischen Grundstückes weiter einschränken könnte.  Wegerechte gehören zu den Baulasten, die auf Grundstücken liegen können und die z.B. Nachbarn dauerhaft dazu berechtigen, über Ihren Grund und Boden ihre eigene Immobilie zu erreichen.

Ob auf dem Grundstück Ihrer Wahl solche oder ähnliche Baulasten liegen, ist im Grundbuch festgehalten. Grundbücher sollen die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken registrieren. Eine Offenlegung erfolgt aber nur gegen den Nachweis des berechtigten Interesses. Wenn Sie an einem Grundstück interessiert sind, können Sie z.B. den Besitzer bitten, Ihnen die Einsicht in das Grundbuchblatt des Grundstückes zu erlauben. Wird das Grundstück von einem Makler vermittelt, hat dieser oftmals bereits die wesentlichen Informationen vorliegen.

Kleine Grundstücke brauchen besondere Entwürfe

Diese Beispiele zeigen bereits: Je kleiner das Baugrundstück, desto wichtiger wird eine sehr gute Planung. 0-8-15-Grundrisse taugen hier oft nicht, da sie auf die Planungsfragen, die sich aufgrund sehr spezieller Rahmenbedingungen ergeben, keine optimalen Antworten geben. Eine clevere und auf die vorherrschenden Verhältnisse abgestimmte Platzierung von Fenstern, um ungewünschte Einblicke zu vermeiden, aber gleichzeitig eine optimale Versorgung der Wohnräume mit natürlichem Sonnenlicht zu gewährleisten, ist nur ein wichtiger Planungsaspekt. Auch die Unterbringung von ausreichend Stauraum im Haus oder die Schaffung von Abstellflächen, z.B. für Autos, Fahrräder oder Mülltonnen kann auf kleinen Grundstücken, zur echten Herausforderung werden. Je dichter das nächste Haus  steht, desto mehr Rücksichtnahme und Fantasie ist bei der Findung von guten Lösungen gefragt – sonst  kann das die nachbarschaftlichen Beziehungen schnell schwer belasten.

Um eigene Vorstellungen mit den geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen und im Sinne einer guten Nachbarschaft abzustimmen, sollten sich Bauherren unbedingt einen kompetenten Architekten suchen, der sie bei der Planung berät und ihnen hilft, das beste aus ihrem kleinen Grundstück herauszuholen.       

(aus der Zeitschrift bauen. 8/9-2018)

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