Bauleistungsbeschreibung richtig lesen

Bauleistungsbeschreibung
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Welche baulichen Leistungen ein Bauherr von seinem Hausanbieter erwarten kann, regelt die Bauleistungsbeschreibung. Sie ist ein zentraler Bestandteil des Bauvertrags. Sie erläutert, welche Materialien und Technologien für die Errichtung des Hauses vorgesehen sind. Je nachdem, mit welcher Art von Baupartner Sie Ihr Haus realisieren, gibt es Unterschiede bei Gestaltung und Inhalt der Bauleistungsbeschreibung. Doch was hier drinsteht, das gilt. Wir verraten Ihnen, was es zu beachten gibt und bringen Licht ins Vertragswerk!

Was ist eine Bauleistungsbeschreibung?

Das Wichtigste zuerst: Schließen Sie beim Bau Ihres Hauses nur Verträge ab, die eine umfassende Bau- oder Bauleistungsbeschreibung enthalten. Denn die Bauleistungsbeschreibung ist wichtig für Ihre eigene Kosteneinschätzung. Darin beschreiben Hausanbieter detailliert, welche Leistungen sie beim Hausbau erbringen. Und was im Preis des Hausangebotes enthalten ist. Die Bauleistungsbeschreibung macht Angaben zur Konstruktion und Ausstattung, den verwendeten Baumaterialien und zu den zu erwartenden Bauzeiten Ihres künftigen Hauses.

Ist eine Bauleistungsbeschreibung gesetzlich vorgeschrieben?

Die Inhalte der Bauleistungsbeschreibung sind seit dem 1. Januar 2018 durch das Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts gesetzlich neu geregelt. Die Regelungen garantieren privaten Bauherren einen besseren Verbraucherschutz beim Hausbau. Denn für gewöhnlich handelt es sich bei ihnen um Bau-Laien. Schließt ein Verbraucher seitdem einen Vertrag mit einem (General-)Bauunternehmer,­ zum Beispiel mit einem Fertighausanbieter, ­über den Bau eines neuen Gebäudes oder über erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, heißt dieser Verbraucherbauvertrag (§ 650i Abs. 1 BGB).

Vorsicht: Nicht jedes Hausbauvorhaben fällt unter dieses Gesetz. Wer z.B. mit einem Architekten auf der Grundlage eines Architektenvertrages plant und baut, schließt keinen Verbraucherbauvertrag ab. Der Bauherr ist in diesem Fall der Verbraucher und vergibt die Aufträge für einzelne Gewerke in der Regel an unterschiedliche Unternehmen. Um einen Verbraucherbauvertrag zu schließen, muss der Bauherr einen (General-)Unternehmer mit der Errichtung des Gebäudes beauftragt haben.

Das ist bei diesen Beispielen der Fall: Der Bauherr möchte von einem Bauunternehmen ein projektiertes Reihenhaus inklusive Grundstück kaufen, das in nächster Zeit realisiert werden soll. Oder er interessiert sich dafür, ein Fertighaus von einem Anbieter auf seinem eigenen Grundstück errichten zu lassen.

Hier ist der Bauunternehmer verpflichtet, dem Bauherrn einen schriftlichen Verbraucherbauvertrag vorzulegen. Und zu diesem gehört u.a. auch­ eine Bauleistungsbeschreibung in Textform. Diese muss der Bauunternehmer oder Haushersteller dem Bauherrn oder Hauskäufer rechtzeitig vor Vertragsabschluss vorlegen. Soweit die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, wird die Bauleistungsbeschreibung Bestandteil des Verbraucherbauvertrags. Das gibt dem Bauherrn die Möglichkeit, zu prüfen, welche Leistungen Gegenstand des Vertrags sein sollen.

Was sind die Inhalte der Bauleistungsbeschreibung?

Als Teil des Verbraucherbauvertrages muss die Bauleistungsbeschreibung laut Gesetz bestimmte Informationen enthalten. Das Einführungsgesetz Art. 249 § 2 zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) regelt, welche Informationen in einer Bauleistungsbeschreibung mindestens enthalten und in klarer Weise dargestellt sein müssen:

  • Allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
  • gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
  • gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
  • gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
  • gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Die Baubeschreibung muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben. Diese Angaben dienen dazu, dem Verbraucher Planungssicherheit zu geben. Und zwar hinsichtlich seiner Finanzierungsplanung, der Kündigung des bisherigen Mietvertrags und der Planung des Umzugs.

Was bedeutet das Gesetz in der Praxis?

Der Gesetzestext macht deutlich, dass eine Baubeschreibung sehr viele sehr konkrete Informationen zu einem spezifischen Bauprojekt enthalten muss. Das ist sinnvoll, damit Verbraucher einschätzen können, was sie für ihr Geld erhalten. Je nach der Art Ihres Baupartners ändert sich die Vorgehensweise bei der Erstellung der individuellen Baubeschreibung Ihres künftigen Zuhauses.

Fällt Ihre Entscheidung zum Beispiel auf den Erwerb eines vom Generalunternehmer bereits projektierten Reihenhauses inklusive Grundstück – dann stehen in der Regel vorab viele Rahmenbedingungen fest. Der Haushersteller hat dann die Möglichkeit, sie in der Baubeschreibung klar zu benennen: Die Gegebenheiten auf dem Grundstück sowie die Kosten für Erdarbeiten sollten in der Baubeschreibung enthalten sein. Und falls vorgesehen, der Keller und die gesamte Baustelleneinrichtung. Individuell anpassbar sind bei solchen Eigenheimen in der Regel nur geringe Änderungen im Grundriss oder die Details des Innenausbaus.

Sonderfall Fertigbau: Die allgemeine Baubeschreibung

Im Fertigbau gibt es eine Besonderheit, die sogenannte allgemeine Baubeschreibung. Wer sich auf den Webseiten von Fertighausherstellern informiert, wird früher oder später auf sie stoßen. Viele Fertighaushersteller bieten ihre allgemeine Baubeschreibungen zum Download an oder schicken Sie auf Anfrage per Post an Interessenten.

In diesen Baubeschreibungen erläutern die Haushersteller mehr oder weniger detailliert ihre spezifischen Bauweisen und Leistungsumfänge. Als erste Informationen zum Vergleich der verschiedenen Hersteller sind diese Dokumente sehr hilfreich. Hier sind selbst für Laien schnell große Unterschiede feststellbar. Diese schlagen sich in der Regel später im Preis nieder.

Diese allgemeine Baubeschreibung ist Grundlage für das Angebot des Hausherstellers. Sie wird später in den meisten Fällen Bestandteil des Vertrags, den Sie eventuell mit ihm abschließen. Dennoch deckt sie noch nicht alle Anforderungen des Art. 249 § 2 EGBGB ab. Zum Beispiel ist ausgeschlossen, dass diese allgemeine Baubeschreibung Pläne Ihres individuell geplanten Hauses enthält sowie Angaben zum Fertigstellungstermin.

Was ist drin?

Diese individuellen Aspekte Ihres Bauvorhabens erarbeiten Sie in den ersten Planungsgesprächen mit den Bauberatern des oder der Fertighaushersteller Ihrer Wahl. Sie fixieren diese schriftlich sowie in Zeichnungen, wie Grundrissen oder Ansichten Ihres Hauses.

In diesen individuellen Vereinbarungen haben Sie nicht nur die Möglichkeit, mit dem Hersteller zusätzliche Leistungen zur allgemeinen Baubeschreibung des Hausherstellers zu vereinbaren. Sie können dort aufgeführte Leistungen ebenso ausschließen. Ein Beispiel: Die Malerarbeiten sind in der allgemeinen Bauleistungsbeschreibung des Hausherstellers zwar enthalten. Wenn Sie das Streichen aber lieber selber übernehmen, können Sie diese Leistung ausschließen.

Diese Planungsergebnisse werden dann als Ergänzung zur allgemeinen Baubeschreibung des Herstellers Bestandteil Ihres Bauvertrages. Darin oder in speziellen Vertragsanlagen stehen die konkreten Angaben zu Terminen bzw. gesetzlich geforderten Bauzeiten.

Unterschiede zwischen den Herstellern

Hier werden aufmerksame Bauinteressenten erste deutliche Unterschiede feststellen: Bei dem einen Fertighaushersteller sind diese ersten Entwurfsarbeiten für die Konkretisierung des Bauvertrages und die Bauantragsplanung in der allgemeinen Baubeschreibung als Inklusiv-Leistung aufgeführt. Bei anderen Herstellern fehlen sie.

Im letzteren Fall bedeutet das konkret: Sie müssen für diese Entwurfs- und Planungs-Arbeiten zusätzlich einen Architekten beauftragen und die Kosten dafür tragen. Ein paar Tausend Euro sind da schnell zusammen. Dies verdeutlicht, dass es sich in Euro und Cent lohnt, auch die allgemeinen Baubeschreibungen von Hausherstellern sorgfältig zu lesen. Zudem lohnt es sich, die verschiedenen Baubeschreibungen miteinander zu vergleichen.

Vorsicht: Ohne ein Grundstück und Angaben zu dessen Bebaubarkeit ist kein seriöses Angebot möglich, um Ihnen Kosten- und Planungssicherheit zu geben. Gleiches gilt für die Erstellung einer Bauleistungsbeschreibung. Denn z.B. die spezifischen Bodenverhältnisse sowie die Vorgaben im Bebauungsplan beeinflussen Ihre gestalterischen Möglichkeiten, die Größe des Hauses und den dafür nötigen baulichen Aufwand eventuell erheblich.

Tipp vom Profi: Wer weiß was er will, bekommt passendere Angebote!

Bauleistungsbeschreibung_Beratungsgespräch
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Je besser vorbereitet Sie in diese ersten Beratungs- und Planungsgespräche mit einem Haushersteller gehen, desto besser stimmt dieser sein Angebot auf Ihre Bedürfnisse ab. Während Sie bei vielen gestalterische Details in der Regel sehr vielfältige Möglichkeiten haben, werden die wenigsten Hersteller z.B. ihre Wandkonstruktionen für Sie individualisieren. Manche Hersteller bieten ihre Häuser nur noch ab einem bestimmten KfW-Effizienzhaus-Standard an. Dann haben Sie eventuell keine freie Wahl bei der Haustechnik. Denn für bestimmte Förderstufen der KfW sind bestimmte Anlagen alternativlos. Schauen Sie sich die allgemeinen Baubeschreibungen der von Ihnen ausgewählten Hersteller vor konkreten Planungsgesprächen im Detail an. So sparen Sie sich Zeit und Enttäuschungen. Denn deren Inhalte werden neben individuellen Vereinbarungen, fester Bestandteil Ihres Bauvertrages.

Es ist ratsam, bereits zu einem frühen Zeitpunkt zu wissen, was Ihr Haus später alles bieten soll. Je spezifischer Sie sind, desto genauer formuliert der Hersteller die individuellen Ergänzungen der allgemeinen Bauleistungsbeschreibung. Entsprechend beziffert er die dadurch entstehenden Kosten. Alles was Sie nach Vertragsunterzeichnung an diesem Angebot und dem damit definierten Leistungsumfang ändern, verursacht in der Regel Mehrkosten.

Was bedeutet technikfertig, fast fertig und schlüsselfertig?

In Baubeschreibungen von Hausherstellern finden sich in vielen Fällen die Begriffe technikfertig, fast fertig und schlüsselfertig. Damit sind verschiedene Ausbaustufen eines Hauses gemeint. Denn nicht bei jedem Haus stellt der Hersteller selbiges bis zum letzten Pinselstrich fertig. Zudem nutzen viele Bauherren gerne die Möglichkeit, durch Eigenleistung Geld zu sparen.

Haushersteller bieten daher ihre Häuser in unterschiedlichen Ausbaustufen an. Je weniger Leistungen der Haushersteller dabei erbringt, und je mehr Sie selbst mit Hand anlegen, desto günstiger ist das Hausangebot vom Hersteller in der Regel. Entsprechend unterscheiden sich die Bauleistungsbeschreibungen in den unterschiedlichen Ausbaustufen voneinander.

Das Problem: Es gibt keine offiziellen Definitionen der Bezeichnungen für diese Ausbaustufen. Auch der Begriff schlüsselfertig ist nicht allgemeingültig definiert. Er bedeutet nicht zwangsläufig, dass ein Hersteller das Haus fix und fertig für den Einzug baut. Wer sich die Details der Ausbaustufen unterschiedlicher Hersteller ansieht, wird große Unterschiede zwischen den Angeboten feststellen.

Gerade bei günstigen Angeboten gilt: Prüfen Sie daher sehr aufmerksam.

Was zeichnet eine gute Bauleistungsbeschreibung aus?

Eine gute Bauleistungsbeschreibung enthält exakte Formulierungen statt schwammiger Phrasen und ist für den Bau-Laien gut verständlich formuliert. Dass Baubeschreibungen trotzdem technische Fachbegriffe und Zahlen verwenden, lässt sich bei vielen Aspekten des Hausbaus nicht vermeiden. Denn es ist nicht möglich, die konkrete Güte des Schallschutzes oder der Wärmedämmung zu umschreiben. Hier sollten korrekte Fachtermini und konkrete Zahlen stehen. Beim Verständnis helfen Zeitschriften und Fachliteratur und vertrauenswürdige Online-Ratgeber. Die Länge der Bauleistungsbeschreibung ist bei der Beurteilung Ihrer Güte nicht entscheidend. Wenn die folgenden Punkte mehrheitlich zutreffen, handelt es sich um eine gute Bauleistungsbeschreibung:

  • genaue Materialbezeichnungen
  • umfangreiche Bauteilbeschreibung, zum Beispiel detailgetreue Zeichnungen von Wandaufbauten
  • die Ausbaustufe mit den jeweiligen Leistungen des Fertighausherstellers und Eigenleistungen der Bauherren ist exakt definiert
  • umfangreiche Auswahl an Ausstattungen fest im Angebot, zum Beispiel verschiedene Fensterrahmenfarbe oder Fliesenauswahl gemäß Musterkollektion

Achten Sie auf diese Ausdrücke in der Bauleistungsbeschreibung

Vor allem die allgemeinen Baubeschreibungen von Fertighausherstellern sind nicht nur Informationsunterlagen und später Bestandteil des Bauvertrages, sondern auch Werbemittel der Hersteller. Hier versuchen diese, bei potenziellen Kunden einen guten Eindruck zu machen. Daher finden sich in erklärenden oder einleitenden Texten oft Vokabeln wie energiesparend, Markenprodukt, hochwertig, formschön oder erstklassige Bauweise. Dass Haushersteller von ihrem eigenen Angebot überzeugt sind und es entsprechend kommunizieren wollen, ist legitim. Interessenten sollten die Unterlagen aber differenziert lesen. In der konkreten Beschreibung von Bauleistungen sind derartige Begriffe nämlich wenig aussagekräftig. Dasselbe gilt für Formulierungen wie Ausführung nach DIN oder Ausführung nach Statik. Hierbei handelt es sich nicht um ein Zeichen besonderer Güte, sondern um die Information, dass geltende Baunormen und -Vorschriften eingehalten werden.

Produktnamen und Gütezeichen zeugen von Qualität

Eine gute Baubeschreibung nennt im besten Fall bei vielen konkreten Produkten den spezifischen Produktnamen und oder den Hersteller des Produkts. Zu den Produkten gehören z.B. Bauplatten oder Dämmmaterialien, Heizung oder Sanitärobjekte. So haben Sie eine gute Möglichkeit ein Gefühl für die Wertigkeit des Angebotes zu bekommen.

Wertvolle Hinweise auf eine gute Bauqualität stellen Gütezeichen und Zertifizierungen dar. Zum Beispiel Gütezeichen für das verwendete Bauholz, Zertifizierungen der nachhaltigen Bauweise, Güteüberwachung der Produktion oder der Montage eines Hauses. Auch hier gilt: Um die Vertrauenswürdigkeit und Aussagekraft von Labels oder Gütezeichen zu beurteilen, macht es Sinn sich zu informieren. Eine gute Quelle dafür ist z.B. www.label-online.de

Dies macht deutlich: Für das Lesen der Baubeschreibung sollten Sie sich genug Zeit nehmen und den Text aufmerksam durcharbeiten. Falls Ihnen gewisse Punkte oder Begrifflichkeiten unklar erscheinen: Wenden Sie sich mit Ihren Fragen an Ihren Haushersteller bzw. Bauberater.

Referenzen oder Musterhäuser geben Auskunft über die Bauqualität

Die meisten Bauherren sind keine Bauprofis. Entsprechend schwierig ist die Beurteilung der in der Bauleistungsbeschreibung aufgeführten Produkte und Leistungen – auch wenn diese eine sehr konkrete Bezeichnung haben. Um die in der Baubeschreibung erläuterte Bauqualität besser einzuschätzen, empfiehlt sich Folgendes: Bitten Sie den Hersteller um Referenz-Adressen von in gleicher oder zumindest ähnlicher Bauweise fertiggestellter Projekte. Ist Ihre Entscheidung für den Hausbau auf einen Fertighausanbieter gefallen, empfiehlt es sich einen Musterhauspark zu besuchen. Die meisten Fertighausanbieter bieten ihren Bauinteressenten Musterhäuser zur Besichtigung an. Hier können Sie sich von der Bau- und Ausführungsqualität überzeugen.

Vorsicht: Bei Musterhäusern sind oft viele Extras dabei. Diese sind im Standard-Angebot, also der allgemeinen Bauleistungsbeschreibung des Herstellers oft nicht enthalten. Deswegen gilt hier: Nachfragen, was im Preis drin ist!

Tipp vom Profi: Machen Sie eine Vorbemusterung

Bauleistungsbeschreibung_Bemusterungszentrum
Foto: Gussek Haus

Es gibt Fertighaushersteller, die ihren Bauinteressenten noch vor der Vertragsunterzeichnung eine unverbindliche Vorbemusterung anbieten. Bei diesem Termin im Bemusterungszentrum des Hausherstellers haben Bauherren die Möglichkeit, sich ein persönliches Bild zu machen. Sie sehen, welche Produkte im Standard der Bauleistungsbeschreibung enthalten und welche mit Aufpreisen verbunden sind.

Klassische Beispiele für aufpreispflichtige Produkte sind z.B. sehr große Fliesen. Diese sind oft nicht nur in der Anschaffung teurer, sondern auch bei der Verlegung sehr aufwändig. Daher kosten sie in vielen Fällen mehr Geld. Auch besondere Anforderungen an den Schall- oder Einbruchschutz kosten oft extra. Gleiches gilt für Mehraufwendungen für das Erreichen überdurchschnittlicher Energieeffizienzstandards wie z.B. denen eines KfW-Effizienzhaus 40 oder 40 Plus.

Unschlagbarer Vorteil der Vorbemusterung: Mit der Vorbemusterung konkretisiert der Fertighaushersteller das Angebot für Ihr Haus noch vor der Vertragsunterzeichnung. Zudem erhalten Sie ein besseres Gefühl für das Preis-Leistungs-Verhältnis.

Vor der Vorbemusterung gilt: Prioritäten setzen

Wenn Sie zur Vorbemusterung gehen, sollten Sie das Angebot Ihres Herstellers gut kennen. Seien Sie sich über Ihre eigenen Prioritäten klar. Dann können Sie die Vorbemusterung optimal nutzen, um Ihre individuellen Zusätze zur allgemeinen Bauleistungsbeschreibung des Herstellers zu definieren. So bekommen Sie Klarheit darüber, was Sie sich tatsächlich leisten können. In der Regel rechnet Ihnen Ihr Bauberater direkt aus, wie sich durch eventuell gewählte Extras der Gesamtpreis verändert.

Eine solche Vorbemusterung gibt Ihnen in 5 bis 6 Stunden ein Gefühl für die Qualität des Hausangebotes. In der konkreten Bemusterung besprechen Sie mit Ihrem Berater jedes Detail Ihres neuen Heimes. Diese findet erst nach der Vertragsunterzeichnung und weiterem Fortschritt der Planung statt und dauert zwischen ein und zwei Tagen. Was Sie bei diesem Termin beachten müssen, verraten Ihnen die Hausbauhelden in diesem Video.

Die vollständige Baubeschreibung

In einer Baubeschreibung führt der Haushersteller die Leistungen auf, die er erbringen will und kann. Allerdings nicht die, die nicht zu seinem Leistungsspektrum gehören. Dazu gehören unter Umständen solche Leistungen, die für den Bau Ihres neuen Hauses sehr wichtig sind. Zum Beispiel ein Baugrundstück. Wer nicht vom Generalunternehmer einen Neubau inklusiv Grundstück erwirbt, der muss sich selbst um einen Bauplatz kümmern. Auch das sogenannte Herrichten des Bauplatzes wird man in den Baubeschreibungen von Fertighausherstellern nicht finden. Damit ist das Roden von Bäumen und Gestrüpp oder der Abriss eines dort befindlichen Altbaus gemeint. Dasselbe gilt für die bei jeder Baustelle nötigen Erdarbeiten. Und auch für die Einrichtung einer Baustellentoilette oder die Erschließung des Grundstückes. Dazu gehört der Anschluss an die Gas-, Wasser- oder Stromversorgung. Diese Leistungen sind in Bauleistungsbeschreibungen oft nicht aufgeführt. Der Bauherr ist dazu verpflichtet, sie selbst zu organisieren.

Manche Haushersteller setzen voraus, dass Sie sich selbst um diese Dinge kümmern: Bodengutachten, Bauantragsplanung, die Errichtung der Bodenplatte oder des Kellers. Denn sie bieten ihre Häuser nur ab Oberkante Kellerdecke an. Da kommen unter Umständen nicht nur viele Stunden Arbeit auf Sie zu, sondern noch erhebliche Mehrkosten.

Baunebenkosten miteinbeziehen

Wie beurteilt ein Bauinteressent Leistungen, die in einer Baubeschreibung nicht auftauchen? Vor allem wenn diese in die Planung und Finanzierung einfließen müssen? Hier gilt: Bauherren müssen sich sehr gut informieren, denn diese sogenannten Baunebenkosten sind ein nicht zu vernachlässigender Posten. Bauherrenratgeber zum Thema oder sogenannte Musterbaubeschreibungen helfen, sich einen Überblick über all das zu verschaffen. Sie verraten, was neben dem eigentlichen Haus und den in der dafür erstellten Bauleistungsbeschreibung definierten Leistungen noch zusätzlich nötig ist.

Tipp vom Profi: Checklisten für Bauherren-Pflichten

Manche Haushersteller geben ihren Interessenten übersichtliche und sehr hilfreiche Checklisten an die Hand. Mithilfe derer prüfen Sie, um welche Informationen und Leistungen rund um Ihren Hausbau Sie sich noch selbst kümmern müssen.

Wer diese nicht erhält, muss sich in die Fachliteratur stürzen. Die Verbraucherzentralen bieten z.B. eine Checkliste Muster Baubeschreibung an. Sie gibt eine Orientierung, welche Arbeiten von A bis Z bei einem Hausbau anfallen. Zudem erfahren Sie, was Sie zu erledigen und zu bezahlen haben. Diese Musterbaubeschreibung sollte als Leitfaden fungieren. Nehmen Sie sie nicht zu wörtlich: Sie ist nur ein Muster und deckt daher nicht alle individuellen Aspekte Ihres Bauvorhabens ab.

Sollte ich die Bauleistungsbeschreibung prüfen lassen?

Sie fühlen sich unsicher mit der Beurteilung der Bauleistungsbeschreibung? Oder Sie wollen sich nicht selbst die Mühe machen, Ihre Bauleistungsbeschreibung zu prüfen? Dann beauftragen Sie damit einen Experten. Das ist Ihr gutes Recht: Mit den Regelungen im Verbrauchervertrag haben Bauherren die Möglichkeit, einen sachverständigen Dritten einzubeziehen. Der Bauherrenschutzbund oder der Verband Privater Bauherren helfen bei der Vermittlung eines entsprechenden Beraters. Die Kosten für die Beraterdienste variieren regional – erkundigen Sie sich vorab!

Was, wenn Haushersteller Verpflichtungen nicht einhalten?

Wie zutreffend die Angaben einer Bauleistungsbeschreibung und den eventuell ergänzenden Vereinbarungen des Bauvertrages mit einem Hausanbieter sind, erkennt man spätestens beim Bau des Hauses. Dann erwartet man als Bauherr zurecht, dass die bestellten goldenen Wasserhähne tatsächlich aus Gold und nicht aus Silber sind.

Auf konventionellen Baustellen kann man über viele Monate hinweg das Entstehen eines Hauses und eventuell die Arbeiten der einzelnen Gewerke mitverfolgen. Beim Fertighaus vollzieht der Hersteller sehr viele Arbeitsschritte im Werk. So ein Haus wird dann aus den weitestgehend vorgefertigten Bauteilen in kürzester Zeit auf der Baustelle zusammengefügt. Üblicherweise werden hier nur noch Arbeiten an der Fassade und beim Innenausbau in wenigen Wochen auf der Baustelle fertiggestellt. Vorteil: Eine sehr hohe Präzision bei der Vorfertigung und eine geringere Fehleranfälligkeit auf der Baustelle. Wer die Gelegenheit bekommt, sollte beim Fertighaushersteller seiner Wahl die Fertigung besuchen. Oder seien Sie bei einem Hausaufbau mit dabei. Hierzu bietet z.B. der Tag des Deutschen Fertigbaus bei vielen Firmen die Möglichkeit hinter die Kulissen zu schauen. Unabhängig davon laden Qualitätshersteller Ihre Bauinteressenten auch regelmäßig selbst zu Infotagen ein.

Zahlungsmodalitäten: Das sollten Sie beachten

Tauchen dennoch Mängel auf, die über das akzeptable Maß der am Bau üblichen Toleranzen nach geltender DIN hinaus gehen? Dann ist das Bauunternehmen in der Pflicht, nachzubessern.

Um sicherzustellen, dass dies auch geschieht, macht das neue Bauvertragsrecht genaue Vorgaben zu den Zahlungsmodalitäten. Das bedeutet: Sie müssen nur Leistungen bezahlen, die der Hersteller vorab erbracht hat. Als Bauherr sollten Sie per Gesetz nicht in Vorleistung gehen. Am Ende dürfen Sie zehn Prozent der Baukosten bis zur finalen Bauabnahme einbehalten.

Mit der sogenannten Bauabnahme akzeptieren Sie die vereinbarten Bauleistungen als korrekt erbracht. Damit sind Sie verpflichtet, Ihrem Hersteller die komplette Summe zu bezahlen.

Bei Streitigkeiten: Verantwortlichkeiten klären

Zu Streitigkeiten kommt es, wenn der Hersteller ein Haus nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt fertiggestellt hat. Wer für dadurch entstehende Mehrkosten aufkommt, ist im Einzelfall zu klären. Das betrifft zum Beispiel Kosten für eine längere Mietdauer der alten Wohnung. Hier gilt es herauszufinden, welche der Vertragsparteien für die Verzögerungen verantwortlich ist: Entweder es ist die Schuld des Haushersteller, wenn dieser nicht schnell genug gearbeitet hat. In anderen Fällen ist der Bauherr verantwortlich, da er seinen Verpflichtungen, die für einen reibungslosen Ablauf der Baustelle nach Plan notwendig waren, nicht termingerecht nachgekommen ist.

Expertentipp: Klare Termine für Bauherrenleistungen

Ihr Baupartner ist auf Ihre Hilfe angewiesen, damit er die im Vertrag vereinbarten Fertigstellungstermine einhalten kann. Bitten Sie daher Ihren Baupartner, dass er Ihnen detailliert schriftlich mitteilt, wann er welche Informationen, Unterlagen oder Leistungen von Ihnen als Bauherr benötigt. Das betrifft z.B. das Herrichten des Baugrundstücks, sodass der Hausbau beginnen kann. Auch die Bereitstellung von Unterlagen oder Genehmigungen gehören dazu. Bauherren, die bestimmte Gewerke in Eigenleistung erbringen, sollten dafür genaue Termine ausmachen. Dabei ist es wichtig, diese dann selbst einzuhalten.

Was passiert wenn der Fertighaushersteller die vereinbarten Fertigstellungstermine nicht einhält? In diesem Fall hat der Bauherr die Möglichkeit Schadensersatz einzuklagen für die dadurch entstandene Mehrkosten. Zum Beispiel wenn es um längere Mietkosten geht. Das kann unter Umständen lange und nervenzehrende rechtliche Auseinandersetzungen nach sich ziehen. Gehen Sie auf Nummer Sicher wenn es darum geht, dass der Hersteller für durch seine Verzögerung verschuldete Kosten aufkommt. Halten Sie dies in Ihrem Bauvertrag schriftlich fest. Vereinbaren Sie dazu eine sogenannte Vertragsstrafe mit festgelegten Beträgen.

Übersicht allgemeine und individuelle Bauleistungsbeschreibung

Das sollte die allgemeine BLB enthaltenDas sollte die individuelle BLB zusätzlich enthalten
spezifische Bauweise des HerstellersAngaben zum Fertigstellungstermin und/oder zur Bauzeit
Leistungsumfänge für verschiedene AusbaustufenPläne des individuell geplanten Hauses wie Grundrisse und Schnitte
Inklusiv-Leistungen, z.B. Entwurfsarbeiten und BauantragsplanungAngestrebter KfW-Effizienzstandard
Hinweis auf mögliche Vorbemusterung und Bemusterungallgemeine Gebäudebeschreibung
Produktnamen und Hersteller aller Materialien und der HaustechnikDie gewählte Ausbaustufe und Nennung von Eigenleistungen
Garantieversprechen, z.B. Festpreisgarantiegegebenenfalls konkrete individuelle Beschreibung von: Innenausbau,
gebäudetechnischen Anlagen, Sanitärobjekten, etc.
Zertifikate für nachhaltige Bauweise oder Gütezeichen für BauholzDie gewählte Baukonstruktion, z.B. für die gewählte Dachform,
Fenster- oder Fassadenart
Umfangreiche Bauteilbeschreibungen, am besten mit erklärenden GrafikenBesondere Qualitätsmerkmale, z.B. erhöhter Schallschutz
genauer Zeitplan mit Auflistung der Leistungen, die der Bauherr erledigen muss

Fazit

Die Bauleistungsbeschreibung ist rechtlich bindend. Denn sie ist Teil des Bauvertrags und soll dem Bauherrn Planungssicherheit geben. Inhalte einer guten Baubeschreibung sind die Auflistung verschiedener Ausbaustufen sowie entsprechender Ausstattungsvarianten mit Baumaterialien und detaillierten Bauteilbeschreibungen.

Es gibt gesetzliche Vorgaben, was die Bauleistungsbeschreibung enthalten muss. Doch jeder Haushersteller gestaltet seine Baubeschreibung individuell. Die Inhalte differieren demnach stark. Grundsätzlich enthalten Bauleistungsbeschreibungen nur die Leistungen, die ein Hausanbieter tatsächlich selbst anbietet. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein örtliches Bauunternehmen oder einen überregionalen Fertighaushersteller handelt. Um eventuelle weitere Bauleistungen, die für den erfolgreichen Bau eines Hauses nötig sind, muss sich der Bauherr selbst kümmern.

In jedem Fall gilt: Lesen Sie genau und fragen Sie im Zweifel im Detail nach. Vergleichen Sie sorgfältig, damit Sie sicher wissen, was bei Ihrem Hausbau drin ist.

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