Verarbeitungsfehler erkennen, Baumängel vermeiden

Baumängel Pexels Gutachten Sachverständiger
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Bauen ist eine komplexe Angelegenheit – hier kann Vieles falsch laufen. Muss es aber nicht. Mit einigen Maßnahmen vermeiden Sie vor allem Baumängel ganz leicht. So verhindern Sie, dass der Traum vom Eigenheim nicht in Gefahr gerät. Wenn Sie sich frühzeitig kümmern und Verarbeitungsfehler während der Bauphase erkennen und beheben, ziehen Sie beruhigt ein. Mit Bauschäden müssen Sie sich dann nicht herumschlagen. Wie das geht und an welchen Stellen sich die häufigsten Baumängel finden, verraten wir Ihnen hier.

Was sind Baumängel?

Für den Begriff „Mangel“ gibt es keine feste rechtliche Definition. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss der Unternehmer dem Bauherrn das Werk ohne Sach- und Rechtsmängel zur Verfügung stellen. Das ist dann der Fall, wenn das Gebäude dem abgemachten Zustand entspricht. Dabei ist ausschlaggebend, was im Vertrag und in der Bauleistungsbeschreibung steht. Sind hier keine Vereinbarungen zur Beschaffenheit enthalten? Dann richtet man sich nach dem, was normalerweise bei Bauwerken üblich ist.

Baumängel entstehen auch, weil Bauen immer komplizierter wird. Baustoffe verändern sich kontinuierlich in der Zusammensetzung und dadurch verändert sich die Verarbeitung. Es gibt viel mehr Schnittstellen als noch vor wenigen Jahrzehnten, denn es arbeiten bis zu 20 Gewerke auf einer Baustelle. Daher ist es umso wichtiger, fehlerfrei zu arbeiten, um Baumängel zu vermeiden. Schon bei minimalen Verarbeitungsfehlern kommt es dazu, dass Bauteile sich anders verhalten.

Beispiele für Baumängel

Wenn zum Beispiel beim Errichten der Gebäudehülle Baufehler passieren, wird diese im ungünstigsten Fall undicht. Bei einer undichten Gebäudehülle spricht man von einem Baumangel. Behebt man den Baumangel nicht rechtzeitig, kommt es oft zu Schimmelbildung. Dann haben Sie es mit einem Bauschaden zu tun. Und es besteht die Gefahr, dass vorgesehene Werte für Luftdichtheit, Wärmedämmung oder Energieeffizienz nicht mehr eingehalten werden.

Ein Haus entsteht oft in Etappen und entsprechend ist eine regelmäßige Kontrolle der Qualität sinnvoll. Denn zum Beispiel Leckagen in der Gebäudehülle sind schwieriger zu erkennen, wenn diese erstmal fertiggestellt ist. Gleiches gilt für die Dämmung, Warmwasserleitungen oder die Elektroninstallation. Eine einzige Begutachtung des Gebäudes nach der Fertigstellung reicht daher nicht aus, um Schäden und Baumängel zu vermeiden. Der wirkungsvollste Weg ist eine baubegleitende Kontrolle.

Was ist ein Mangel im Sinne der VOB?

Beim Hausbau unterschreibt man oft einen Vertrag, dem die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zugrunde liegt. Sie wird anstelle des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verwendet. Ob die VOB Verwendung findet, muss der Hersteller dem Bauherrn mitteilen. In diesem Fall gelten andere Gewährleistungsansprüche für Baumängel. Laut VOB ist ein Mangel:

  • Die Nichteinhaltung der vereinbarten Beschaffenheit (zB. Inhalt der Bauleistungsbeschreibung)
  • Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik (zB. DIN-Normen)

An welchen Stellen treten oft Baumängel auf?

Während den vier Phasen des Hausbaus kommt es immer wieder an den gleichen Stellen zu Verarbeitungsfehlern und in der Folge zu Baumängeln und Bauschäden. In unserer Auflistung zeigen wir Ihnen, wo Sie aufpassen müssen.

Tipp: Sie haben Baumängel entdeckt? Dann sorgen Sie immer für eine umfassende Dokumentation des Bauzustandes, inklusive Bildern.

1. Bauphase: Keller/Fundamente

VerarbeitungsfehlerBaumängelBauschaden
1. Abdichtung des Kellers zu dünn aufgetragen,
Arbeiten im Außenbereich unsachgemäß
Keller undichtFeuchtigkeit dringt ein
2. Ränder der Fundamentplatte beschädigtSetzung des Gebäudes nicht gleichmäßigRissbildung
3. Dämmplatten im Keller sind falsch angeklebtWärme bleibt nicht im RaumKalter Keller/Schimmelbildung
VQC Fundamentplatte beschädigt
Unter dem Fundament befindet sich das Schotterpolster. Wird hier fehlerhaft gearbeitet, können später Risse entstehen (siehe Verarbeitungsfehler 2). Bild: VQC
Baumängel VQC Schimmel Unsplash
Falsch angeklebte Dämmplatten können wie hier zur Schimmelbildung im Keller führen (siehe Verarbeitungsfehler 3). Bild: Unsplash

2. Bauphase: Offener Rohbau

VerarbeitungsfehlerBaumängelBauschaden
1. Deckenrandanschluss: Ränder der Geschossdecke
berühren die Außenwand
Durchbiegung der Decke, SpannungenRisse an der Fassade
2. unsachgemäßer Anschluss des Fensters
ans Mauerwerk
feuchte WändeSchimmelbildung
3. Mauerwerk: oberste Reihe Hochlochziegel nicht
abgeschlossen
LuftundichtigkeitenWärmebrücken/Schimmelbildung
4. Dachstuhl: Verformungen des Holzes bei Verbindung
von Kehlbalken an tragende Mittelpfette durch
senkrechte Gewindebolzen
An den Kehlbalken werden weitere Bauteile
befestigt, Holz verformt sich
Schäden durch Verformung
des Holzes
Baumängel Riss Putz
Risse an der Fassade entstehen zum Beispiel wenn an den Rändern der Geschossdecke nicht sauber gearbeitet wurde (siehe Verarbeitungsfehler 1).
Baumängel VQC Dachstuhl
Da sich Holz in der Regel verformt, sind bestimmte Konstruktionen ungeeignet (siehe Verarbeitungsfehler 4). Beide Bilder: Pixabay

3. Bauphase: Geschlossener Rohbau

VerarbeitungsfehlerBaumängelBauschaden
1. Durchführungen für Kabel in der Dampfsperre
nicht fachgerecht verklebt
punktuelle Luftundichtigkeiten,
Feuchtigkeit dringt ein
Feuchteschäden, Schimmelbildung
2. keine ausreichende Dämmung der LeitungsrohreKfW-Nachweis wird nicht erreichthöhere Energiekosten
3. Entlüftung beim Spitzboden fehltFeuchtigkeitsansammlung im SpitzbodenSchimmelbildung, hohe Folgekosten
Baumängel VQC Verarbeitung der Dampfsperre
Die Dampfsperre wird zB. für die Verlegung von Kabeln durchbrochen. Anschließend verklebt der Handwerker sie wieder. Hier muss er unbedingt auf eine sachgemäße Verarbeitung achten, um Baumängel wie undichte Stellen zu vermeiden. (siehe Verarbeitungsfehler 1)
Baumängel VQC Dämmstärken der Warmwasserleitungen
Sind die Leitungen nicht mit einer entsprechend dicken Dämmschicht umgeben, werden die Werte für den KfW-Nachweis nicht erreicht. (siehe Verarbeitungsfehler 2). Beide Bilder: VQC

4. Bauphase: Kurz vor Fertigstellung

VerarbeitungsfehlerBaumängelBauschaden
1. Dehnungsfuge fehltbei Materialdehnung bilden sich Risse
an Außenwänden
Haus könnte hellhörig werden
2. zwischen Fundament und Fassade: ungeschützter
Sockelputzabschluss
Feuchtigkeit steigt zwischen
Sockelputz und Untergrund auf
durchfeuchtete Wand/Fassade
Baumängel VQC Dehnungsfugen in Estrich und Trockenputz
Fehlt im Estrich eine Dehnungsfuge, entstehen durch die Ausdehnung des Materials Risse in der Wand (siehe Verarbeitungsfehler 1).
Baumängel VQC Sockelputzabschluss
Ist der Sockelputzabschluss nicht geschützt, kann Feuchtigkeit eindringen und für Schäden sorgen (siehe Verarbeitungsfehler 2). Beide Bilder: VQC

Wie erkenne ich Baumängel?

Um Baumängel zu erkennen, kann man die Bauleistungsbeschreibung als Bewertungsmaßstab für die Leistung des Unternehmers verwenden. Vor allem für private Bauherren ist es nicht so leicht, einen Baumangel festzustellen. Grund: Die meisten verfügen beim Hausbau nur über Laienwissen. So tun sie sich schwer, die Bewertung der Bauleistung vorzunehmen.

Was wie ein Baumangel aussieht, ist unter Umständen eine noch unfertige Leistung oder eine Unzulänglichkeit, die noch im Rahmen des Toleranzbereichs liegt. Findet sich die Bauleistung noch innerhalb der DIN-Toleranz für Bauhandwerksleistungen? Dann ist sie noch regel- und vertragsgerecht. Bauherren geht es oft um optische Mängel, die keinen Einfluss auf die Funktionalität des Gebäudes haben. Hier muss der Unternehmer nur nachbessern, wenn der Vertragsinhalt explizit strengere Toleranzen festsetzt als in den einschlägigen Normen geregelt.

Wenn Bauherren sich im Zuge des Bauablaufs unangemessen einmischen und unfertige Zwischenschritte als vermeintliche Baumängel rügen, entstehen oft Streitigkeiten. Sachverständige plädieren in der Regel für Toleranz am Bau und vermeiden so teure Zeitverzögerungen und Spannungen zwischen den einzelnen Parteien.

Vorsicht: Manche Mängel zeigen sich erst nach der Abnahme bei der Nutzung. Wie zum Beispiel eine schlechte Wärmedämmung oder Feuchtigkeitseintritt. Eine unzureichende Baugrundsicherung wirkt sich ebenfalls zu einem späteren Zeitpunkt bautechnisch aus: Im schlimmsten Fall sackt das Gebäude ab und Risse treten auf. Dieser Zustand ist definitiv vermeidbar wenn Bauherren von Anfang an auf die Begleitung durch einen Sachverständigen setzen.

Wann macht es Sinn, einen Sachverständigen einzuschalten?

Beim Bau eines Hauses ist es jederzeit möglich, einen Bausachverständigen hinzuziehen. Das geht bereits vor Abschluss des Bauvertrags. Der Sachverständige prüft dann Baubeschreibung, Preise und Termine. Sie können den Experten auch während der Bauausführung mit einbeziehen oder bei der Abnahme. Gehen Sie diesen Schritt spätestens dann, wenn sich Baumängel zeigen.

Wenn Sie sich gegen eine Baubegleitung durch einen Sachverständigen entscheiden, verlassen Sie sich zu hundert Prozent auf den Unternehmer. Hier ist Vorsicht geboten, da auch den seriösesten Hausbauern und Handwerkern gelegentlich Fehler unterlaufen. Ein geübtes Auge erkennt diese Fehler in einem frühen Stadium und schreitet ein, um die Entstehung schlimmerer Baumängel zu verhindern.

Fazit: Einen Sachverständigen an der Seite zu haben, macht bei jedem Bauprojekt Sinn.

Welche Angaben macht ein Sachverständiger für Baumängel?

In der Regel besucht der externe Sachverständige für Baumängel die Baustelle während des Hausbaus an bestimmten Terminen. Die drei bis vier Begehungen zur Baudokumentation finden in verschiedenen Bauphasen statt. Dazu gehört eine Kellerbegehung, eine Begehung bei offenem Rohbau sowie bei geschlossenem Rohbau und eine Begehung kurz vor der Fertigstellung des Gebäudes.

Bei den Begehungen begutachtet der Sachverständige eine lange Reihe an Prüfpunkten. Dabei stellt er fest, ob es Verarbeitungsfehler oder Baumängel gibt. Der Experte prüft und dokumentiert die relevanten Faktoren anhand von Checklisten und hält deren Zustand in einem Begehungsprotokoll fest. Die Begehung schließt zum Beispiel folgende Prüfbereiche ein: Fundament, Anschlüsse, Wärmedämmung, Dachdeckarbeiten, Fassade, Gebäudehülle, Rohinstallation, Zimmererarbeiten, Mauerwerk, Trockenbau, Dachhaut, Treppen und Fliesen. Zur Kontrolle gehört in der Regel ein Blower Door Test. Damit überprüft man die Luftdichtheit des Gebäudes und bestätigt sie mit einem Zertifikat.

Welche Kosten fallen für einen Bausachverständigen an?

Die Kosten für einen Sachverständigen für Baumängel unterscheiden sich je nach Anbieter. Manche Bausachverständigen geben nur Stundensätze an. Wie viele Stunden es dann dauert, ist sehr unterschiedlich. Der Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau zum Beispiel bietet feste Pakete und berechnet für die gesamte Leistung zwischen 1.785 und 2.200 Euro (inkl. MwSt.). Wobei das günstigere Paket drei Begehungen und das teurere vier Begehungen (inkl. Keller) enthält. Auch die Kosten für die Anfahrt sind bei beiden Paketen im Preis enthalten. Hinzu kommen ein Blower Door Test, die Erstellung von Begehungsprotokollen sowie Prüfbericht und Qualitätszertifikat.

Was ist bei der Abnahme zu beachten?

Die Abnahme ist der Dreh- und Angelpunkt des Bauvertrags. Die Abnahme ist eine Rechtshandlung, die in der Entgegennahme der Leistung durch den Gläubiger eines Kauf- oder Werkvertrages besteht. Hier nimmt der Bauherr dem Auftragnehmer die Bauleistung ab. Damit erklärt er, dass die Leistung den zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbarten Kriterien entspricht. Im Abnahmeprotokoll notiert der Bauherr die gefundenen Mängel. Diese muss er mit der richtigen Formulierung festhalten, damit die Beweislast über den Abnahmetermin hinaus beim Auftragnehmer liegt. Nur in dem Fall ist der Auftragnehmer auch dafür verantwortlich, die Mängel zu beheben.

Gehen Sie die Abnahme in Ruhe an und lassen Sie sich vom Auftragnehmer nicht unter Druck setzen. Es ist möglich, dass der Auftragnehmer bei einigen Punkten nachbessern muss. Handelt es sich nur um Kleinigkeiten, ist dies in Ordnung.

Aufpassen sollten Sie, wenn Sie viele schwerwiegende Fehler finden und kein gutes Gefühl bei der Sache haben. Brechen Sie in dem Fall den Termin ab und wiederholen Sie ihn im Beisein eines Sachverständigen für Baumängel. Denn ein Gutachter kennt die typischen Schwachpunkte und Mangelverdachtsbereiche. Er erteilt dem Bauherrn wertvolle Hinweise und erspart unnötige Kosten.

Baumängel Abnahme Hausbau
Im Abnahmeprotokoll werden alle Baumängel notiert. Bild: Pexels

Diese Angaben enthält das Abnahmeprotokoll:

  • Bezeichnung des Objekts mit Adresse
  • Datum, Ort, Teilnehmer
  • Anschrift von Unternehmer und Bauherr
  • Start und Ende der Abnahme
  • Datum Kaufvertrag
  • Beginn und Fertigstellung der Bauleistung
  • Fertigstellungstermin, wie vereinbart
  • Falls nötig: Terminüberschreitung
  • Übergabe von Unterlagen und Schlüsseln
  • Auflistung Baumängel und Schäden: Höhe des Einbehalts bis zur Mängelbeseitigung, Frist zur Mängelbeseitigung, mit Fotos dokumentieren
  • Falls nötig: Datum für Fertigstellung von Restarbeiten
  • Erklärung oder Verweigerung Abnahme
  • Gewährleistungsdauer
  • Unterschriften der Teilnehmer

Achtung: Wenig ratsam sind Teilabnahmen, bei denen einzelne Gewerke unabhängig voneinander abgenommen werden. Denn mit der (Teil-)Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist für diese Arbeiten. Kommt es dann während der weiteren Bauphase zu Beschädigungen an bereits abgenommenen Bauteilen, so gehen diese zu Lasten des Bauherrn.

Welche Regeln und Fristen gibt es rund um Baumängel?

Wenn wesentliche Baumängel vorliegen, kann der Bauherr vor der Abnahme die Abschlagszahlungen einbehalten. Wegen nicht wesentlicher Mängel ist es möglich, die Zahlung eines angemessenen Teils der Abschlagszahlung zu verweigern. In der Regel entspricht das dem Doppelten der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten. Die Mängelbeseitigung kann der Bauherr beim BGB-Vertrag grundsätzlich nicht vor Ablauf des im Vertrag vereinbarten Fertigstellungstermins durchsetzen. Nach Ablauf des Fertigstellungstermins kann der Bauherr eine Mängeleinrede erheben und dem Unternehmer eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen.

Nach erfolgter Abnahme endet das Erfüllungsstadium des Vertrags und die Gewährleistungsphase beginnt. Damit starten die Verjährungsfristen für Mängelansprüche, in der Regel fünf Jahre. Außerdem kehrt sich die Beweislast um (bei VOB endet die Verjährungsfrist nach vier Jahren). Das bedeutet Folgendes: Bis zur Abnahme ist der Auftragnehmer verpflichtet, nachzuweisen, dass er seine Arbeiten ordentlich ausgeführt hat. Befinden sich bestehende Baumängel nicht im Abnahmeprotokoll, gilt das Haus mit Mängeln als abgenommen. Nach der Abnahme hat der Bauherr nachzuweisen, dass die Arbeiten des Auftragnehmers mangelhaft sind und er deshalb die Vergütung oder einen Teil davon zurückhält. Lässt sich nicht feststellen, dass der Unternehmer die Baumängel verschuldet hat? Dann ist der Bauherr selbst für die Behebung zuständig.

Was gehört in eine Mängelanzeige?

Tritt der Mangel während der Verjährungsfrist auf? Dann stehen dem Bauherrn die Nacherfüllung und dann die Mängelansprüche zu, die er geltend machen muss. Dazu richtet er eine schriftliche Aufforderung in Form einer Mängelanzeige an den Auftragnehmer. Hier setzen Bauherren eine Frist und sorgen für eine sichere Zustellung des Dokuments. Läuft die Frist ab, ohne dass der Auftragnehmer die Leistung erbracht hat? Dann kann der Bauherr den Mangel selbst beseitigen und Ersatz für die erforderlichen Aufwendungen verlangen. Alternativ besteht die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Oder man mindert die Vergütung.

Nach Ablauf der Gewährleistungszeit ist der Unternehmer nicht mehr gezwungen, den Mangel kostenfrei zu beseitigen. Außer Sie weisen ihm zum Beispiel Arglist nach. In dem Fall verlängert sich die Gewährleistungszeit auf bis zu 10 Jahre.

Wer haftet bei Baumängeln, die nach der Abnahme auftreten?

Von Haftung spricht man, wenn Bauherr, Auftragnehmer oder ein Dritter eine Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung verschuldet haben. Auftragnehmer und Bauherr haften für eigenes Verschulden und das von Beauftragten, wenn es zu Baumängeln kommt.

Bauunternehmen oder Fertighaushersteller sind vertraglich dazu verpflichtet, alle Leistungen mangelfrei bereitzustellen. Treten innerhalb der Gewährleistungsfrist Baumängel auf, können die Unternehmen dafür haftbar gemacht werden. Sie als Bauherr müssen jedoch nachweisen, dass die Mängel durch Verarbeitungsfehler des Unternehmens entstanden sind. Gelingt Ihnen dies, ist der Unternehmer verpflichtet, die Baumängel innerhalb einer Frist zu beseitigen. Lässt er die Frist untätig verstreichen, haben Sie die Möglichkeit, Schadenersatz zu fordern. Möglicherweise ist ein Minderungsanspruch gegeben. Das heißt, der vereinbarte Baupreis wird gemindert.

Wenn Sie unterschiedliche Ansprechpartner für jedes Gewerk haben, müssen Sie oder der Architekt die verschiedenen am Bau beteiligten Firmen überwachen und koordinieren. Im Fall von Baumängeln müssen Sie denjenigen Unternehmer in Anspruch nehmen, dessen Gewerk fehlerhaft ist. Von Vorteil ist hier die Zusammenarbeit mit einem Fertighaushersteller. Da hier alles aus einer Hand kommt, schieben sich nicht verschiedene am Bau beteiligte Firmen die Schuld gegenseitig zu.

In bestimmten Konstellationen ist auch der Architekt über einen längeren Zeitraum haftbar, seine Gewährleistungsfrist endet dann erst zehn Jahre nach Abnahme der Bauleistungen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn Sie Baumängel auf Fehler bei der Planung oder bei der Bauüberwachung zurückführen können. Hier hat der Bauherr die Möglichkeit, direkt Schadenersatz zu fordern.

Achtung: Ist die Gewährleistungsfrist abgelaufen, haftet der Bauherr selbst für alle Baumängel.

Baumängel Bausachverständiger Hausbau
Der Bauunternehmer haftet für Handwerker, die in seinem Auftrag arbeiten. Bild: Pixabay

Fazit

Der Bau eines Eigenheims ist für viele Menschen ein einmaliges Projekt. Doch die wenigsten Bauherren sind Experten beim Thema Hausbau und kennen sich mit Baumängeln aus. Zwar gibt es offensichtliche Mängel, die auch Laien erkennen. Verarbeitungsfehler und undichte Stellen an der Gebäudehülle sind jedoch schwer auszumachen, wenn man nicht vom Fach ist. Besonders bei solchen Fehlern ist es wichtig, frühzeitig zu reagieren. Schon kleine Verarbeitungsfehler ziehen hier große Schäden nach sich.

Wichtig für die Beseitigung von Baumängeln ist der Abnahmetermin. Während der Unternehmer davor die ordentliche Ausführung seiner Arbeiten nachweisen musste, kehrt sich die Beweislast ab dann um. Sobald Sie Ihre Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll setzen, akzeptieren Sie die Bauleistung. Ab dann müssen Sie dem Unternehmer die Schuld an Baumängeln nachweisen.

Wer Baumängel im Vorfeld vermeiden möchte, sollte sich rechtzeitig qualifizierten bautechnischen und baurechtlichen Rat holen. Im besten Fall durch einen Bausachverständigen. Den Experten können Sie vor Abschluss des Bauvertrages oder während der Bauausführung einschalten. Dieser begutachtet die Bauqualität sowie fehleranfällige Bauschritte. Das spart Ihnen in jedem Fall nicht nur Geld, sondern auch eine Menge Nerven und Probleme.

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